Може ли мъничко помощ при покупка на имот с ипотечен кредит

[kovalski]

Здравейте
Имам известни притеснения от предстоящата покупка на недвижим имот от частно лице без агенция за недвижими имоти.
Мисля да изтегля ипотечен кредит от банка и да има процент самоучастие.

Навсякъде четъ, че покупката на имот с ипотечин кредит от банка е една идея по-безопасно и сигурно, защото банките не са глупави и си проверяват всичко под лупа. Проверяват за необявени или скрити задължения на имота или собственика, проверяват за други съсобственици или наследници несъгласни с продажбата на имота.

Мен лично ме притеснява предварителният договор, който уж трябва да даде сигурност на продавач и купувач.
Несъм наясно кога точно се подписва този договор.
Имам списък от банката със документи които трябва да се подготвят:
-Документ за собственост
-Скица на имота
-Удостоверение за липси на тежест на имота 10г назад
-Данъчна оценка
-Предварителен договор за покупко продажба

Кога точно се подписва този предварителен договор?

Според мен не трябва ли да осигуря на банката първите 4 реда от списъка плюс удостоверение за липса на задължение и семейно положение за двете страни.
И след като те проверят всичко и кажат, че всичко е наред чак тогава да се подпише този предварителен договор пред нотариус.

А какво означава да изискам вписване на предварителният договор веднага след подписването му и имам ли прво да го изисквам?
На Какъв срок след подписването на предварителният договр да се съглася за внасянето на остатъка от сумата.

Питам защото нищо не разбирам.

[bobi9]

Понякога наистина много се учудвам на хората. Господине, банката няма да Ви направи безплатна правна консултация и няма да защити интереса Ви. На път сте да сключите 4 договора и да платите солидна сума, а търсите съвет във форума, където една голяма част от пишещите имат толкова досег с правото, колкото и Вие. Предполагам, че ако си купувахте кола, щяхте да я закарате на поне 2 сервиза? Съветвам ви да си потърсите адвокат, на който да възложите да ви движи нещата.

[kovalski]

Понякога наистина много се учудвам на хората. Господине, банката няма да Ви направи безплатна правна консултация и няма да защити интереса Ви. На път сте да сключите 4 договора и да платите солидна сума, а търсите съвет във форума, където една голяма част от пишещите имат толкова досег с правото, колкото и Вие. Предполагам, че ако си купувахте кола, щяхте да я закарате на поне 2 сервиза? Съветвам ви да си потърсите адвокат, на който да възложите да ви движи нещата.

Защо да е безплатна?
Да си отдържат пари за услугата

[ina53]

Здравейте,
1. Повечето банки предлагат услугата "предварително одобрение по кредит", което означава, че може първо да кандидатствате за кредит, да получите одобрение за определена сума, след обследване на дохода Ви и ще Ви бъде издадено едно удостоверение, което може да представите на продавача впоследствие, за да го уверите, че ще Ви бъде отпуснат кредит;
2. Следващата стъпка е да тръгнете по огледи и да изберете имот, който Ви харесва. Доколкото разбирам, Вие сте се спрели на определен имот. Правите оглед на имота, като е добре да вземете някой с Вас, за да имате свидетел в случай на усложнения. Добре е огледът да е в светлата част на деня, за да видите дали качеството е добро. Уточнявате цената, ако подлежи на коментар. Разбирате се с продавача имотът дали имотът ще е обзаведен или не, дали ще Ви остави климатика, дивана и т. н. или не, за да не Ви изнудва по- нататък да му заплащате допълнително за тези неща. След това се уговаряте той да подготви изкарването на документите за покупко- продажбата. Продавачът изкарва следните док- ти: скица на имота, удостоверение за липса на тежести, данъчна оценка и т. н- тези документи касаят имота, който сте избрали. Обикновено се изкарват от една седмица до един месец, в зависимост дали е бърза и бавна поръчката. Уговаряте междувременно дата за сключване на предварителния договор, който е един вид обещание за продажба;
3. Сключвате предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД и чл. 362-364 от ГПК. Той трябва да е единствено в писмена форма, не е нужно да се прави заверка на подписите при нотариус, но за по- голяма сигурност може да се направи такава. След пописването му отивате с продавача в банката и ме превеждате сума, определена за капаро по сделката. В договора се дава срок на продавача да изкара документите, прави се протокол- опис на наличните в имота вещи, с които го купувате, уговаря се, че ще му се плати останалата част от уговорената сума за продажбата след прехвърляне на имота при нотариус и т. н. Задължително искате нотариалния акт на имота, за да се уверите, че той е собственикът и евентуално удостоверение за наследници, ако има съпруг/а или е разведен и т. н. Уговаряте се да Ви даде копие от нотариалния акт, за да проверите собствеността, като на копието той може да задраска текста и да се подпише, за да е сигурен, че няма да злоупотребите с него. Искате да Ви представи и бележки за платени сметки за ток, вода, тел., парно, местни данъци и такси и т. н.
4. След като продавачът и Вие си изкарате необходимите документи, същите се носят в Банката, която отпуска кредита. След това уговаряте среща при нотариус за изповядване на окончателната сделка, на която присъства и служител от банката. Вписва се и ипотека върху имота в полза на Банката. Не си спомням в кой момент трябваше да преведете парите, отпуснати Ви от Банката, но оттам ще Ви укажат.

[kovalski]

ina53

Благодаря за подробното разяснения и за стъпките през които трябва да мина.

Тук във форума попаднах на следната тема.
Един господин ще купува имот с ипотека от банката
Получава предварително одобрение за кредит и банката явно му е дала зелена светлина че имотът е без тежести и той подписва предварителен договор и плаща 10% капаро.
Обаче после банката му отказва кредит на основание, че имотът бил рисков.

Пак в този форум са го посъветвали към предварителният договор да се добави анекс в който да пише че предварителният договор влиза в сила чак след отпускане на кредит от банката.
при наличието на такъв анекс трябва ли да се изплаща 10% капаро или да се чака отпускането на кредита?

А при 100% -ва ипотека когато не са налични пари за капаро как се подписва тоя предварителен договор ?


Как се добавя този анекс?
Нотариус ли трябва да го направи?

Всъщност банките преди да отпуснат кредит за ипотека не правят ли обстойно разследване на имота за тежести наследници и прочие...?

В член 5-ти от предварителният договор ли се описва цялото движимо имущество с което се продава имота?

Предварителният договор за да се счита за законен е необходимо само да бъде подписан от купувач и продавач в два екземпляра за всеки по един нали така?

[ina53]

- Странен е този казус, за който разказвате, защото когато Банката дава предварително одобрение, то е в писмен вид и за определена сума, като удостоверение. Вероятно в конкретния случай на човека не са му дали такова предварително одобрение, а само устно е има обещанието на някой консултант и в такъв случай негова си е вината, че не се е поинтересувал. Когато имате писмен документ от Банката, тя няма как да се отметне от обещанието, още повече, че плащате и такса за проучване и одобрение и издаване на такова удостоверение.
-Предварителния договор се сключва, за да може Вие да сте сигурен, че продавачът няма да продаде имотът на друг и да му дадете време да изкара документите за имота, което отнема между една седмица до един месец време. Той не е задължителен, но повечето Банки го изискват, тъй като покупко- продажбата не става за един ден и е нужно време да се осъществи сделката и съберат и проверят документите за нея. Възможно е в някоя Банка да не Ви го искат, а направо да се сключи сделката пред нотариус, без да се подписва предварителен договор, но това означава, че продавачът трябва да е напълно готов с документите. Повечето продавачи чакат да се появи купувач и тогава тръгват да ги изваждат, защото някои от тях важат само 6 мес. и е безсмислено да ги изваждат предварително, все пак струват пари.
- Ако ще сключвате предварителен договор, то в него включете клауза, че сделката ще се осъществи след като Банката Ви отпусне кредита / но това трябва да се разбере в срок до 1г., тъй като страните имат законова възможност след изтичане на 1г. от сключването на договора да искат от Съда да го обяви за окончателен / и че ако това не се случи, то никоя от страните няма да търпи вредни последици, като неустойка от неизпълнението на договор. Анекс се сключва, ако някоя важна клауза по договора трябва да се промени. Това със заплащането на капаро си е по уговорка на страните. Ако продавачът е съгласен да му се преведе по банков път цялата сума по сделката, тогава не е нужно да плащате капаро, а може и да не сключвате предварителен договор, но не знам как ще Ви гарантира, че докато чака 1- 2 месеца Банката да Ви отпусне кредита, няма да продаде имота на някой друг или да му вдигне цената. Няма пречка предварителния договор да се сключи без да се заплаща капаро, само продавачът да е съгласен с това.
-Банките събират документите от двете страни и правят проверки за доходи, самоличност, пазарна цена на имота / задължителна експертиза от вещо лице, което работи с Банката, по неин списък и която е за Ваша сметка обикновено/, но проверка на верността на документите и отговорност за данните в тях правят/носят страните- купувач и продавач. Банката "гони" собствения си интерес, за това проверявайте сам, най- малкото документът за собственост на имота, за вещни тежести за 10 г. назад, за платени и неплатени сметки и дали този, който продава има право на това.
-Движимото имущество може да се опише както в договора, така и в отделен опис, който е приложение към договора, в случай, че има много мебели, осветителни тела, радиатори и т. н вещи за описване.
-Да, предварителния договор се подписва в два еднакви екземпляра, по един за всяка страна. За да е валиден е достатъчно да е в писмена форма.

[barakuda]

Тези въпроси не са за форум, пък и какви съвети получи......, малей. Вземи копия от документите там каквито има продавача и иди при някой читав нотариус и попитай за мнение, също може да намериш познат на познат брокер, да хвърли едно око и да каже мнение. Предварителен договор без капаро аз не бих подписал.

[ina53]

До barakuda- Много полезен коментар остави, а колко помогна на човека или просто беше любопитен за чуждия опит?! Отговори му въпрос по въпрос или ако не си съгласен с написаното от моят личен опит, а той никак не е малък, то направи съответните възражения, но аргументирано. Ако беше прочел внимателно щеше да забележиш, че отговарях на неговите въпроси. и да, има такива сделки без капаро, а с едно плащане на цялата сума по сделката, отпусната от Банката. Когато нямаш опит, поне си мълчи, не се излагай.

[barakuda]

На такъв неориентиран какво да му отговаряш, трябва лекция да се чете. И всичките отговори не струват нищо, защото са " по принцип" и продавачът може да му тегли една ...... още при идеята "без капаро" или гениалното "договорът влиза в сила, ако банката ми даде паретата".

Затова и никой юрист не си прави труда да отговаря, освен мен, грешния, защото всичките въпроси имат по повече от един отговор и не стават нещата по форума.