Оспорване на сделка за таван

[vhadjitodorov]

Здравейте на всички, надявам се можете да ми помогнете със следния казус:

Строителна фирма строи с кредит малка кооперация – 2 апартамента и 2 бр. тавани на последния етаж, защото е достигнат максималния КИНТ на имота. Идеята им е в някакъв момент да опитат да преустроят таваните на студио. В последствие единия апартамент и таваните биват продадени от ЧСИ на банката, която е отпуснала кредита и банката започва да ги продава.

Стига се до момента че банката успява да продаде 2-та тавана на лице, което няма друга собственост в сградата. До колкото съм запознат таваните не представляват самостоятелен обект, но при справка в агенцията по вписванията виждам, че са вписани и имат учредена нова ипотека с клиента. Това се случва без да е сменено предназначението на обекта – тоест пише ТАВАН.

Въпросът ми е има ли начин да бъде атакувана сделката, защото може да не си допадна с бъдещите комшии взели тавана (които са наясно с казуса, но въпреки всичко го купуват)? Мога да им кажа – купили сте си таван, можете да го ползвате само за такъв. Те едва ли ще се впечатлят от думите ми след като имат да го изплащат дълги години на банката. Това което искам да постигна е сделката (ипотеката) да бъде развалена и таваните да бъдат обвързани със съответния апартамент.

Благодаря предварително!

[aleksi33]

Здравейте. Нека и аз да се включа. Трябва първо да поясните какво разбирате под понятието "ТАВАН". Цитирам: "...2 бр. тавани на последния етаж...", "...2-та тавана на лице, което няма друга собственост...", "...таваните не представляват самостоятелен обект...", "...тоест пише ТАВАН." Не съм видял досега нот.акт, скица или техническо описание на сграда, където да присъства обект "ТАВАН." Ще ви помоля да поясните по-подробно.

Ако ползвате понятието "ТАВАН" като синоним на "таванско помещение", тогава вариантите са два. Ако таванското помещение е прилежаща част към жилище, значи няма идентификатор и не може да се прехвърли на лице, което няма друга собственост в сградата. Ако обаче таванското помещение има идентификатор, тогава е самостоятелен обект в сграда и може да се прехвърли на лице, което няма друга собственост в сградата, може и да се ипотекира, но със сигурност в кадастралната схема не пише "ТАВАН", най вероятно пише "ЗА СКЛАД", или "ДРУГ ВИД САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА", или нещо друго.

Допълвам за справка:

НАРЕДБА № РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри
...
4. Самостоятелни обекти в сгради и в съоръжения на техническата инфраструктура
500 Жилище, апартамент
510 Ателие за творческа дейност
530 Гараж
540 Инфраструктурен обект
550 За търговска дейност
560 За обслужваща дейност за битови услуги
570 За обществено хранене
580 За детско заведение
590 За здравни и социални услуги
600 За културна и обществена дейност
610 За учебна дейност
620 За научна и проектантска дейност
630 За култова и ритуална дейност
640 За спортна и развлекателна дейност
650 За делова и административна дейност
660 За офис
670 За склад
680 Обекти със специално предназначение
690 Друг вид самостоятелен обект

[vhadjitodorov]

Здравейте,

По проект, разрешение за ползване и навсякъде другаде обекта фигурира като таван, а не склад или ателие. При справка в агенцията по вписванията излиза: Самостоятелен обект в сграда, площ по док. 52.250 кв. м., ТАВАН 6.4.1.. Тоест понятието таван е на място, въпросът е защо и как му е даден статут на самостоятелен обект.

Не знам как да разбера какъв е идентификатора за дадените обекти, 6.4.1 е вътрешната номенклатура - вх. 6, етаж 4, обект 1. За разлика от другите имоти в сградата, първите записи за таваните са едва от тази година, въпреки че сградата е от 2010г. Тоест до преди това вероятно не са се считали за самостоятелни обекти и някой в последствие е успял да им промени статута.

Някой да има идея как да разбера какъв им е идентификатора ?

[aleksi33]

Здравейте,
Промяна на предназначение се извършва от общината, има си ред и изисквания, и въпросният обект може наистина да е самостоятелен, ако е минал по процедурата.
Имайки в предвид квадратурата, която сте посочили, явно става дума за "група тавански помещения",
обединени в самостоятелен обект.
А идентификатор обектът може и да няма (все още). Споменах за два варианта, но те всъщност са три (пропускът е мой). Самостоятелен обект може и да няма идентификатор, ако сградата се намира в район, в който още няма кадастрална карта, или тя е непълна.Проверете в Кадастъра: има страница "Територии с влезли в сила заповеди за одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри".
Дано да съм бил полезен.
П.П. Справка от Кадастъра: 22,80 % от територията на България с одобрени КККР.

[vhadjitodorov]

Не смятам че е предназначението е сменено поради две причини:

- достигнат е максималния КИНТ на имота и именно затова строителя е изградил тавани, а не ателита.
- за смяна на предназначението се налага да се допитат до живущите (мен).

В района не е приета все още кадастралната карта. Двата тавана са големи ~40 и ~50 още по проект, така че няма обединяване или каквито и да е прустройства. Интересно е какво ще се случи като влезе в сила кадастралната карта

[vdggbg]

Интересно е какво ще се случи като влезе в сила кадастралната карта

Таваните ще получат идентификатори - на база на документите за собственост. Най-вероятно ще ги впишат като "Друг вид обект". Оттам нататък - няма императивна законова забрана някой да живее на тавана си. Сградата, доколкото разбирам, е жилищна.

[amirashine]

Помещение, наречено "таван" не може да е нищо друго, освен складово помещение към някой от самостоятелните обекти в сградата и това, че е голям, не променя това обстоятелство. Не би трябвало да е възможно последващото му обособяване в самостоятелен обект, защото ще се надвиши нормата на застрояване. Придобиването му не би било възможно, освен в полза на етажен собственик. Това, че има вписвания или че има идентификатор, по никакъв начин не прави от тавана самостоятелен обект. Определянето на идентификатор с посочването на какъвто и да статут не променя нещата. Агенцията по кадастър не е компетентно да определя това. Статутът се определя от строителната документация, а кадастралната карта само отразява съществуващи обстоятелства. Въпросите, които възникват във връзка с питането Ви, са наистина много и начинът да се справите с проблема зависи от подробности, които не са ни известни.

[vdggbg]

Помещение, наречено "таван" не може да е нищо друго, освен складово помещение към някой от самостоятелните обекти в сградата и това, че е голям, не променя това обстоятелство.

Не е вярно. Никъде, и в никой закон, няма такова ограничение.

Не би трябвало да е възможно последващото му обособяване в самостоятелен обект, защото ще се надвиши нормата на застрояване.

И това не е вярно. Промените в ЗУТ по отношение на подпокривните етажи са от 2012 - без изрично посочено ретроактивно действие.

Придобиването му не би било възможно, освен в полза на етажен собственик.

Така е - но само в случай, че таванът не е самостоятелен обект на право на собственост (това е краткото обяснение).

Това, че има вписвания или че има идентификатор, по никакъв начин не прави от тавана самостоятелен обект. Определянето на идентификатор с посочването на какъвто и да статут не променя нещата. Агенцията по кадастър не е компетентно да определя това. Статутът се определя от строителната документация, а кадастралната карта само отразява съществуващи обстоятелства.

Така е. Поради тази причина - ако в проекта пише "таван", и, ако, според същия тоя проект, таванът не е склад към някой от апартаментите - то той е самостоятелен обект. Така е решил архитектът - и толкова (поне в редакцията на § 5, т. 18 от ДР на ЗУТ до 2012 г.)

Въпросите, които възникват във връзка с питането Ви, са наистина много и начинът да се справите с проблема зависи от подробности, които не са ни известни.

Сигурно е вярно. Дяволът е в детайлите.

[amirashine]

Как, обаче, това се съотнася към чл. 38 / ЗУТ?
Не можем да си измисляме видове обекти, защото така е тръгнало преди 25 години. Какво може да представлява този "таван" - за задоволяване на жилищни нужди, за работа, за партита или какво? Не е въпросът в това на кое ниво от сградата е разположено, а какво представлява. Архитектът решава, правилно, но съобразно закона. Той така и трамвайна спирка на покрива може да измисли. Някои неща просто не стават. Съвсем друга е темата за това, че всички се опитват да нагодят законите към нашите измишльотини, вместо да е обратното. За посочените изменения сте напълно прав. Точно тия думи си ги взимам обратно.

[vdggbg]

Може да е склад (самостоятелен обект - има го в класификатора). Може да е фитнес салон за лично ползване. Може да е хоби - стая (за сглобяване на влакчета, примерно). Може и да е много други работи.
Не може да е жилище. Не може да е ателие. Макар че нищо не пречи да се ползва с такова предназначение.