Покупко-продажба със смяна на купувача

[ivanivanov7]

Привет! Моля за малко напътствия по следния случай:
Господин И. сключва предварителен договор за покупко-продажба с г-жа Т. като той е продавач, а тя - купувач.
В последствие Т. встъпва в граждански брак. с наближаване на крайната дата, до която трябва да се изповяда сделката, г-жа Т. иска да се направи анекс, като купувач да бъде нейната фирма. Месечните вноски по договора Т. е внасяла като физическо лице в сметка на И., а не от сметка на фирмата й.
Въпросите, които ми се въртят са:
1. Възможен ли е такъв анекс, с който да се измени първоначалната страна-купувач в отношенията - Т. като ФЛ да бъде заменена от фирмата й? Ако е възможно - следва ли да се подпише от И., от Т. като ФЛ и пак от Т. - като собственичка на фирмата-купувач?
2. В анекса и в окончателния договор следва ли да фигурира и съпруга на Т. ?
3. Проблем ли е това, че вноските са от ФЛ, а ще се продава на фирмата, т.е. не са минали през фирмена сметка?
4. За какво да внимава продавача на имота ?
Благодаря предварително за мненията, всяко ще е от полза!

[ivan_lawyer]

Всичко може - но това е цесия на договор, доста рошаво е за мен - аз съм опитен адвокат - не ми се нрави даже думата цесия. Предварителният договор не създава семейни главоболия, но все пак трябва да се изповяда - вече тогава ще възникнат права.

При всички положения съпругът на Т. ще стане собственик - макар да има колебания около точният дял - но това е при развод. Тоест - всеки един съпруг може да изповяда сделки - но собствеността отива към семейното имущество.

С две думи - някак може да се пъхне имота "под масата", но това е горе-долу правилният начин, който сте избрали, не виждам пречка за цесия на ниво - още невнесена в съда сделка.

[vili_spasova]

Привет, считам, че ако в предварителния договор има клауза, с която се уговаря, че продавачът се задължава да продаде на купувача или на посочено от него трето лице недвижимият имот, няма пречка това да се случи. Ако няма такава клауза може да направите анекс към договора, в който да се уговори кой ще е новият купувач, като купувачката ще е в качеството си на ФЛ и в качествоно на управител на кандидат - купувача. Парите, платени до момента от ФЛ по предварителния договор могат да се "оформят" като заем от фл към дружеството /стига да е възможно от счетоводна гледна точка/.
Според мен посетете нотариса, при който ще се изповяда сделката, сигурна съм, че ще предложи решение, след като види документите.

[ivanivanov7]

ivan_lawyer и vili_spasova, благодаря ви за отговорите!
Задължително ще се посети нотаруиса, който ще оформи нещата - анекс и окончателен НА, но понякога и те вдигат ръце, казват "каквото кажете, това ще пишем", грубо казано претупват нещата, а после стават проблеми.
По гореописаната ситуация по-скоро ме интересува до каква степен са защитени правата и интересите на продавача и да не се допусне някакъв порок, който да бъде основание за последващи претенции, било от съпруг, трето лице или самия купувач. Отношенията и участието на съпруга на Т. ме вълнуват, доколкото е необходимо за правилното приключване на покупко-продажбата.

ivan_lawyer, какво имаш предвид с израза "да се пъхне имота под масата"?

vili_spasova, ако парите се се офармят допълнително, това уязвява ли продавача? В смисъл - ще има преводи на средства, чиито произход ФЛ ще трябва да декларира пред нотариуса, а в следващия момент придобиване собствеността на имот ще е в полза на фирма. Ако доразвия мисълта си - в случай, че НАП погнат тази фирма, ща има ли риск за продавача?

[vili_spasova]

vili_spasova, ако парите се се офармят допълнително, това уязвява ли продавача? В смисъл - ще има преводи на средства, чиито произход ФЛ ще трябва да декларира пред нотариуса, а в следващия момент придобиване собствеността на имот ще е в полза на фирма. Ако доразвия мисълта си - в случай, че НАП погнат тази фирма, ща има ли риск за продавача?

Здравейте, считам, че продавачът не би търпял нанакви негативи относно плащането, него го интересува да получи продажната цена. Ако е над 10 000 лв, всички плащания следва да минат по банков път, като основанието е за закупуване на имот. Как ще уреди кандидат купувача паричните отношения между себе си като фл и като управител и собственик на дружество, ще остане той да си реши. Може да е договор за заем примерно, стига счетоводителя да прецени, че е ок, или дарение на парична сума има и други варианти. В деня на сделката купувачът декларира пред нотариуса в изрична декларация какъв е произходът на парите, ако те са над 30 000лв. Спокойно в тази декларация може да се посочи като произход паричен заем от фл към дружеството, или договор за дарение /но тогава имайте предвид, че дружеството би дължало данък за дарението/. Даже можете да помислите и за договор в полза на трето лице. Но според мен, когато става въпрос за дружество, гледайте да "изчистите" паричните отношения между фл и дружеството, за да е лесно на счетито.

За да сте абсолютно спокоен, в нотариалният акт за продажба би могло да се напишат два реда относно начина на заплащане, както и че между фл от предварителния договор и дружеството съществува договор за заем/дарение, както и че е подписан анекс за промяна на страните и всички страни са се съгласили с новите условия, като част от плащанията са извършени от фл итнт....

[ivanivanov7]

vili_spasova, много благодаря за подробните съвети!