преустройство на офис и нарушения по чл. 50 от Закона за соб

[blaga_25]

Здравейте. Живеем на първи жилищен етаж, а под нас е офис помещение по статут. Имаме следния казус. Преди няколко месеца беше извършено преустройство като в офиса беше обособен втори офис с вход от към общото стълбище в кооперацията. Помещението по проект е с два входа - от към двора и вътре в кооперацията, съгласно изискванията за пожарна и аварийна безопасност. В останалата част на офиса започна да живее собственичката на помещението като не е променян статута. Новообособеното помещение се дава под наем за офис на фирма, която не се у легитимирала по никакъв начин и собственичката на помещението също отказва да даде информация. Вътре работят две лица с ненормирано работно време - всеки ден, вкл. празнични и почивни дни до късно вечер /след 22 часа/. Нарушава се забраната за тютюнопушене и тъй като помещението е изключително малко, без възможност за добра вентилация /на практика един коридор, завършващ с врата към стълбището и в началото с много малки прозорчета/ целият дим се излива в стълбището и в нашия апартамент. Нощем у нас неможе да се диша, имаме бебе на няколко месеца. Многократно са правени опити за разрешаване на проблема, с отказ от страна на собстваничката. Беше ни предложено от нея да си търсим правата по закон.
Подадохме жалба до домоуправителя и УС на Етажната собственост като нямаме реакция от страна на домоуправителя. Реално той отдавна е с изтекъл мандат и няма избан нов.
Въпросите ми са какви са ни правата по закон? Какво можем да направим? Законно ли е да бъде извършено такова преустройство, при което да се обособят два офиса като по план-проект е един? Нарушава ли се някакво нормативно изискване за пожарна и аварийна безопасност като се затваря единия вход/изход? След като няма домоуправител към кого да се обърнем за съдействие? Благодаря много.

[vdggbg]

Така, както описвате ситуацията - нищо не се нарушава. Освен забрана за пушене в общите части, евентуално - ако има такава, приета с правилника за вътрешния ред в ЕС. Най-добре си уплътнете входната врата, за да не влиза дим.

[vili_spasova]

Здравейте. Живеем на първи жилищен етаж, а под нас е офис помещение по статут. Имаме следния казус. Преди няколко месеца беше извършено преустройство като в офиса беше обособен втори офис с вход от към общото стълбище в кооперацията. Помещението по проект е с два входа - от към двора и вътре в кооперацията, съгласно изискванията за пожарна и аварийна безопасност. В останалата част на офиса започна да живее собственичката на помещението като не е променян статута. Новообособеното помещение се дава под наем за офис на фирма, която не се у легитимирала по никакъв начин и собственичката на помещението също отказва да даде информация. Вътре работят две лица с ненормирано работно време - всеки ден, вкл. празнични и почивни дни до късно вечер /след 22 часа/. Нарушава се забраната за тютюнопушене и тъй като помещението е изключително малко, без възможност за добра вентилация /на практика един коридор, завършващ с врата към стълбището и в началото с много малки прозорчета/ целият дим се излива в стълбището и в нашия апартамент. Нощем у нас неможе да се диша, имаме бебе на няколко месеца. Многократно са правени опити за разрешаване на проблема, с отказ от страна на собстваничката. Беше ни предложено от нея да си търсим правата по закон.
Подадохме жалба до домоуправителя и УС на Етажната собственост като нямаме реакция от страна на домоуправителя. Реално той отдавна е с изтекъл мандат и няма избан нов.
Въпросите ми са какви са ни правата по закон? Какво можем да направим? Законно ли е да бъде извършено такова преустройство, при което да се обособят два офиса като по план-проект е един? Нарушава ли се някакво нормативно изискване за пожарна и аварийна безопасност като се затваря единия вход/изход? След като няма домоуправител към кого да се обърнем за съдействие? Благодаря много.

Здравейте. Според мен можете да напишете една жалба до общината /респ. района, ако е СО/ и в жалбата да разкажете цитираното по-горе, но с повече украшения и обяснения. После разпечатвате жалбата няколко пъти и я засилвате в общината, ако е СО - в Столична голяма и в самия район и за тежест можете да пратите копие на данъчни или примерно пожарна, президент или премиер /не се шегувам/. Със сигурност от общината ще изпратят хора да проверят на място какво се случва, пък може и някой АУАН да напишат, ако става въпрос за търговски обект с необявено работно време и тнт. Отделно може би има някакво незаконно преустройство или строителство, за което пак общината си има отдели за контрол на незаконното строителство, което пак ще го проверят и пак могат да съставят акт, ако установят извършено нарушение. За цигарения дим ви съчувствам, но нямам идея как да разрешите проблема, може би ще помогнат добри уплътнения на вратата...Добрата вест е, че жалбите са безплатни и ще получите отговор какво са направили и то в едномесечен срок.

[plhome]

Можете да поискате и проверка от Инспекцията по труда, по отношение на ненормираното работно време.
Може пък да свършат и те нещо полезно...

[blaga_25]

Здравейте, благодаря за отговорите. Проблемът не е толкова във входната врата. Димът влиза през отдушниците на банята и тоалетната /в съседите на същия етаж, в нас и в по-горни етажи/, които долу се използват за вентилация на помещението. Подадохме искане към Домоуправителя за проверка на вентилационната система, но отказва. За преустройството няма одобрен план -проект. По закон необходим ли е инвестиционен проект, когато от едно помещение със стопанско предназначение да бъдат направени две? Ние сме собственици на земята, върху която е изградена сградата, ако това има някакво значение. Със сигурност ще изискаме от СО проверка - за преустройството /при което са бутани, изграждани стени, засегната е вентилацията и местата, в които се намират вертикалните щрангове - предполагаме, че най вече в това е проблема за одимяването/. Също така съгласно наредбата на СО за обществения ред стопански обекти в жилищни сгради не могат да работят след 22 часа, а обикновено след този час офисът започва работа. Тъй като и други съседи са потърпевши /съседът от 4 етаж казва, че през отдушниците димът излиза чак при тях/ смятаме да подадем жалба от няколко собственици. По-голямата част от собствениците предлагат собственичката доброволно да предложи на наемателите си да напуснат, но Домоуправителят /който е заклет пушач и прие много лично всичко/ отказва да се занимава.
И още един въпрос: Съгласно правилника ни за вътрешния ред неможе да се нарушават санитарно-хигиенните норми в общите части - на това се позоваваме. Тъй като Домоуправителя, както казах пуши много той излиза на стълбището и казва "на мен не ми мирише". Там е мъгла от дим, видно за повечето други съседи. Може ли да се състави констативен протокол от съседи, които не са пристрастни?

[plhome]

Всичко може стига да има някой, който да се ангажира

Глава пета.
АДМИНИСТРАТИВНОНАКАЗАТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ
Чл. 55. (1) (Доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател в сграда или
отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по този закон, се
наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до
350 лв., когато е юридическо лице.
(2) (Доп.- ДВ, бр.57 от2011 г.) Собственик, ползвател или обитател в сграда или
отделен вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в
етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици
и/или ползватели и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с
имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.

Чл. 57. (1) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Установяването
на нарушенията се описва в протокол, съставен от управителния съвет. Когато в етажната
собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама
собственици и/или ползватели, а при отказ от страна на управителя, протоколът се съставя от
трима собственици и/или ползватели. Констативният протокол съдържа данни за лицето,
извършило нарушението, описание, време и дата или период и място на извършеното нарушение.
(2) (Изм. и доп.- ДВ, бр.57 от 2011 г., изм. и доп.- ДВ, бр.26 от 2016 г.) В случаите,
когато се установяват нарушения, извършени от член на управителния съвет (управителя) или на
контролния съвет, протоколът се съставя от контролния съвет. Когато в етажната собственост
няма избран контролен съвет, протоколът се съставя от трима собственици и/или ползватели.
(3) (Доп.- ДВ, бр.26 от 2016 г.) Констативният протокол се съставя в три еднообразни
екземпляра, по един за председателя на управителния съвет (управителя) или един от
собствениците, участвали в съставянето му, нарушителя и общинската или районната
администрация. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет
(управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация.
(4) (Изм.- ДВ, бр.57 от 2011 г.) Актът за установяване на нарушението се съставя от
общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на
общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.
(5) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Актовете за установяване на нарушението по чл. 56а се
съставят от длъжностни лица от съответната областна администрация, определени от областния
управител, а наказателните постановления се издават от областния управител или от
оправомощено от него длъжностно лице.
(6) (Предишна ал. 5 - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Установяването на нарушенията, издаването,
обжалването и изпълнението на наказателните постановления се извършват по реда на Закона за
административните нарушения и наказания.

[vili_spasova]

Допълнение: цитираните разпоредби са от ЗУЕС
https://www.lex.bg/laws/ldoc/2135614516

Личното ми мнение е, че глобите и санкциите са твърде ниски. Според мен нарушителите няма да се впечатлят от размера на глобите/имуществените санкции, даже подозирам, че биха ги платили и биха продължили да си правят каквото си искат. А самата процедура да се стигне до съставяне на АУАН и НП е доста продължителна и свързана с много бумащина и разправии.