Паркомясто - самостоятелен обект в сграда

[kalahan2008]

Съгласно чл. 37, ал. 4, т. 1 ЗУТ в сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект в паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата.
Съгласно § 2 от Допълнителните разпоредби на Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри място за паркиране не е обект на кадастъра по смисъла на § 1, т. 1 ДРЗКИР, не получава идентификатор и не се нанася в кадастралната карта и кадастралните регистри..
Налице ли е противорчие между ЗУТ и Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г.?
Представлява ли СОС паркомястото, ако е предвидено като такова с инвестиционния проект?

[jhoro]

Калахан??? Слушам и не вярвам на очите си!
Тази твоя тема е, като ... участие на Григор Димитров в Мастър турнирите. Две издънки и ... 50 места надолу в ранглистата!

Независимо дали е „т. 1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата“ - става дума за част от самата сграда! Идентификатор ще има за цялата сграда и съответно ТЯ ще присъства в кадастралната карта и кадастралните регистри.
Виж, ако говорим за „т. 3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.“ - това вече са физически отделни обекти.

Примери бол. В много търговски (а напоследък - и жилищни сгради) се изграждат такива паркоместа. дали само място или гаражни клетки - няма значение. Там може да има паркинг, но може и търговски обект.

[kalahan2008]

Идентификатор се дава и на самостоятелните обекти в сградата, а не само на сградата.
Въпросът ми е към колегите-юристи, които могат да изтълкуват правилно нормата на чл. 37, ал. 4, т. 1 ЗУТ, а не към хора без юридическо образование.

[Melly]

Калахан, отговорих ти на ЛС.
И ако нямаш нищо против, нека дискусията ни продължи чрез ЛС, като така ще избегнем досадникът Жорко, който е доказан празнодумец.

[jhoro]

И ако нямаш нищо против, нека дискусията ни продължи чрез ЛС ...

Що бе - говорете си тук! Тъкмо и други ще се включат!

Аз само ще чета - няма да се обаждам. Честна пионерска!!!

Беше ми достатъчно, да видя какви сте ... „балони“! Надути, но празни!

[kalahan2008]

Беше ми достатъчно, да видя какви сте ... „балони“! Надути, но празни!

С детинщини и фасони не ми се занимава.

[propensity]

Налице ли е противорчие между ЗУТ и Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г.?
Представлява ли СОС паркомястото, ако е предвидено като такова с инвестиционния проект?

Оставете го тикчвич и не му обръщайте внимание.

Според мен по въпрос едно няма колизия между ЗУТ и наредбата.

Наредбата споменава "Място за паркиране", което за мен кореспондира с т.3 (а не т.1) от чл.37, ал. 4 - "отделни места за паркиране" със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата", в която хипотозе обектът се явява прилежаща част към друг СОС, следователно същият не се обособява като самостоятелен обект в кадастъра.

Ако сме в хипотезата на т.1 в инвестиционния проект следва да е предвиден гараж и помещението да е ясно и точно разграничено като такова с конкретна площ и останалите нужни реквизити по Наредба № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Така гаражът следва да се нанасе като самостоятелен обект в кадастъра.

[Melly]

Писах на ЛС, Калахан.

[ivanov_p]

необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект в паркинг - гараж със статут на СОС.
място за паркиране не е обект на кадастъра
Представлява ли СОС паркомястото, ако е предвидено като такова с инвестиционния проект?
---------------------------
В какво е проблема? Паркоместата се осигуряват в самостоятелен обект, който има идентификатор, защото има граници - дувари, двор, улица. В този обект с граници са паркоместата, които нямат собствени идентификатори, защото не могат да им се определят границите, освен по боядисаните в бяло линии на пода. Когато едно парко място е предвидено като такова в ИП и не се намира в предвидения с проекта гараж, то може да е самостоятелен обект ако има граници, т.е. представлява гараж без предна стена и врата и то ако граничи с нещо ясно определено в проекта, което може да послужи за граница отпред.
Според мен няма противоречие.

[kalahan2008]

Наредбата споменава "Място за паркиране", което за мен кореспондира с т.3 (а не т.1) от чл.37, ал. 4 - "отделни места за паркиране" със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата", в която хипотозе обектът се явява прилежаща част към друг СОС, следователно същият не се обособява като самостоятелен обект в кадастъра.

Моето тълкуване е следното:
В чл. 37, ал. 4 ЗУТ се говори за "места за паркиране" и са посочени три отделни хипотези: паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата; паркинг - гараж със статут на обща част в сградата; отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.
В Наредбата се говори общо за "места за паркиране", без да ги диференцира дали са "места за паркиране" по т. 1, 2 или 3 на чл. 37, ал. 4. Логическото тълкуване сочи, че Наредбата визира и трите хипотези на чл. 37, ал, 4 ЗУТ, вкл. и случая, когато се касае за гараж със статут на самостоятелен обект в сградата. Именно тук според мен идва противоречието, защото според Наредбата "местата за паркиране" не могат да са самостоятелни обекти, докато според ЗУТ могат да са самостоятелни обекти местата за паркиране - гараж (чл. 37, ал. 4, т. 1 ЗУТ).
Няма основание да се смята, че наредбата визира само хипотезата на чл. 37, ал. 4, т. 3 ЗУТ, още повече, че по тази логика би следвало да обхваща и т. 2.

Според мен езиковата редакция на чл. 37, ал. 4 ЗУТ също не е прецизна, защото в нея се говори за места за паркиране във еди-какво си. Излиза, че мястото за паркиране е различно от гаража, в който се намира, различно е и от "отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата". В това няма логика.

От къде идва проблемът? Когато се сключват нотариални актове за продажба на апартамент+паркомясто, апартаментът се индивидуализира с еди-кой си идентификатор, но за паркомястото само се посочва, че се намира в "подземен гараж с идентификатор еди-кой си".
И тук идва разнобоят. Някои нотариуси хич не навлизат в детайлите и не конкретизират дали съответното паркомясто е идеална част от подземен гараж с идентификатор еди-кой си или принадлежност към апартамента. Липсата на яснота относно статута на това паркомясто на първо място води до опасност от евентуална нищожност на сделката поради негоден предмет.
Другият проблем е - ако е идеална част от подземен гараж с еди-кой си идентификатор, значи при последваща сделка купувачът /и бъдещ продавач/ трябва да иска съгласието на всички съсобственици на паркоместа в този подземен гараж по чл. 33 от ЗС. Освен това трябва да си разпределят ползването помежду си по чл. 32 от ЗС. Изобщо, когато строителят продава, той прехвърля топката на купувачите - да се оправят с бъдещите си съсобственици, строителят-продавач хич не го интересува как.
Моят казус обаче е друг - собствениците на земята учредяват на строителя суперфиция и срещу това получават апартамент+паркомясто. Идеята е била да получат самостоятелен обект, а не идеална част от подземен гараж. При това положение е нормално да искат паркомястото да си има идентификатор. Необходимо ли е да има стени според инвестиционния проект, за да се води "гараж със статут на самостоятелен обект"?
И изобщо, по какъв начин точно трябва да е индивидуализирано това място в инвестиционния проект, за да се води самостоятелен обект и да няма риск да е идеална част или принадлежност?

[jhoro]

Моето тълкуване е следното:
В чл. 37, ал. 4 ЗУТ се говори за "места за паркиране" и са посочени три отделни хипотези: паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата; паркинг - гараж със статут на обща част в сградата; отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.
В Наредбата се говори общо за "места за паркиране", без да ги диференцира дали са "места за паркиране" по т. 1, 2 или 3 на чл. 37, ал. 4. Логическото тълкуване сочи, че Наредбата визира и трите хипотези на чл. 37, ал, 4 ЗУТ, вкл. и случая, когато се касае за гараж със статут на самостоятелен обект в сградата. Именно тук според мен идва противоречието, защото според Наредбата "местата за паркиране" не могат да са самостоятелни обекти, докато според ЗУТ могат да са самостоятелни обекти местата за паркиране - гараж (чл. 37, ал. 4, т. 1 ЗУТ).
Няма основание да се смята, че наредбата визира само хипотезата на чл. 37, ал. 4, т. 3 ЗУТ, още повече, че по тази логика би следвало да обхваща и т. 2.

Според мен езиковата редакция на чл. 37, ал. 4 ЗУТ също не е прецизна, защото в нея се говори за места за паркиране във еди-какво си. Излиза, че мястото за паркиране е различно от гаража, в който се намира, различно е и от "отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата". В това няма логика.

От къде идва проблемът? Когато се сключват нотариални актове за продажба на апартамент+паркомясто, апартаментът се индивидуализира с еди-кой си идентификатор, но за паркомястото само се посочва, че се намира в "подземен гараж с идентификатор еди-кой си".
И тук идва разнобоят. Някои нотариуси хич не навлизат в детайлите и не конкретизират дали съответното паркомясто е идеална част от подземен гараж с идентификатор еди-кой си или принадлежност към апартамента. Липсата на яснота относно статута на това паркомясто на първо място води до опасност от евентуална нищожност на сделката поради негоден предмет.
Другият проблем е - ако е идеална част от подземен гараж с еди-кой си идентификатор, значи при последваща сделка купувачът /и бъдещ продавач/ трябва да иска съгласието на всички съсобственици на паркоместа в този подземен гараж по чл. 33 от ЗС. Освен това трябва да си разпределят ползването помежду си по чл. 32 от ЗС. Изобщо, когато строителят продава, той прехвърля топката на купувачите - да се оправят с бъдещите си съсобственици, строителят-продавач хич не го интересува как.
Моят казус обаче е друг - собствениците на земята учредяват на строителя суперфиция и срещу това получават апартамент + паркомясто. Идеята е била да получат самостоятелен обект, а не идеална част от подземен гараж. При това положение е нормално да искат паркомястото да си има идентификатор. Необходимо ли е да има стени според инвестиционния проект, за да се води "гараж със статут на самостоятелен обект"?
И изобщо, по какъв начин точно трябва да е индивидуализирано това място в инвестиционния проект, за да се води самостоятелен обект и да няма риск да е идеална част или принадлежност?

След всичко написано - изяснява се причината за въпроса.
Моето виждане е, че вариантите са няколко, макар дефинируеми.
Първо - понятието „паркомясто“ разбирам като „място, където може да се паркира“!
Ако това е „гаражна клетка“ в сградата - със стени, съседи и пр. (по подобие на избените помещения) - конфликт няма.
Ако е „гаражна клетка“ извън сградата - пак няма конфликт, защото най-вероятно ще е отделна сграда
Проблема ще го има, когато става дума за по-голяма площ (в или извън сградата), която само е разчертана на отделни паркоместа. Тогава собственика ще притежава една ... еди-каква-си идеална част от целия паркинг. И ще паркира там, където е свободно в момента. Няма как да има идентификатор, защото не е самостоятелен обект в сградата.
Надявам се, че ме разбирате - щото, ако се замисля ... може да размисля!

Пп. Сещам се още нещо!
Казвате „ако е идеална част от подземен гараж... значи при последваща сделка собственика трябва да иска съгласието на всички съсобственици на паркоместа в този подземен гараж“.
Когато някой продава конкретно жилище + „съответните идеални части от общите части“ - част от „земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.“ (чл. 38 от ЗС) - трябва ли съгласие на останалите (съ)собственици в сградата?

[propensity]

Моят казус обаче е друг - собствениците на земята учредяват на строителя суперфиция и срещу това получават апартамент+паркомясто. Идеята е била да получат самостоятелен обект, а не идеална част от подземен гараж. При това положение е нормално да искат паркомястото да си има идентификатор.

Това, че собствениците на земята са обезпечили бъдещия си апартамент чрез суперфиция не им дава специални права по отношение на съсобствеността с останалите купувачи на имоти в сградата, които са платили кеш или по друг начин за придобиването им.

А след като казусът вече има частен характер, а не стриктно академичен - какво точно е записано в инвест. проект за гаражите и къде се намират - в сградата или дворно място?

[jhoro]

Моят казус обаче е друг - собствениците на земята учредяват на строителя суперфиция и срещу това получават апартамент+паркомясто.

Сега - четейки последния пост, се сетих още нещо.
Въпросната суперфиция - върху каква част от парцела се простира?
Пример - в УПИ от 1000 кв.м. е уредена суперфиция за строеж на сграда със застроена площ и земя, необходимо за ползването на сградата - 600 кв.м.
Какво се случва с останалата площ?

[Melly]

Моят казус обаче е друг - собствениците на земята учредяват на строителя суперфиция и срещу това получават апартамент+паркомясто.

Сега - четейки последния пост, се сетих още нещо.
Въпросната суперфиция - върху каква част от оарцела се простира?
Пример - в УПИ от 1000 кв.м. е уредена суперфиция за строеж на сграда със застроена площ и земя, необходимо за ползването на сградата - 600 кв.м.
Какво се случва с останалата площ?

Сега - четейки последния пост, се сетих още нещо.
Въпросната суперфиция - върху каква част от оарцела се простира?

Отпочва се... с въпроси от потребител, доказал ниска степен на юридическата си подготовка.

[kalahan2008]

А след като казусът вече има частен характер, а не стриктно академичен - какво точно е записано в инвест. проект за гаражите и къде се намират - в сградата или дворно място?

Паркоместата са в сградата.
В интерес на истината още не съм преглеждал инвестиционния проект.
Интересът ми е и академичен, не касае само конкретния казус, напоследък просто имам много случаи, в които строителите продават паркоместата, без да конкретизират в коя от хипотезите на чл. 37, ал. 4 ЗУТ попада съответното паркомясто (1, 2 или 3), което налага да водя дълги академични спорове и обяснения с лица с и без юридическо образование, които дори не разбират какво ги питам. Упорито отказват да конкретизират статута на паркомястото - идеална част от подземен гараж с идентификатор еди-кой си ли е, принадлежност ли е, общи части ли е, а може би дори самостоятелен обект?
Исках просто да разбера как от инвестиционния проект става ясно в коя точно хипотеза се намираме.

[jhoro]

Исках просто да разбера как от инвестиционния проект става ясно в коя точно хипотеза се намираме.

Е как? Гледа се част „Архитектура“!
Ако е „т. 1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата“ - проекта ще има помещение, стени, площ и пр.
Ако е „т. 2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата“ - говори се за едно голямо помещение, което в последствие ще се „разчертае“.
При„т. 3“ - тогава изобщо не е в сградата. В чертежа „ситуация“ ще има „петно - сграда“ и „петно - паркинг“!

[hristev]

[/quote]..... без да конкретизират в коя от хипотезите на чл. 37, ал. 4 ЗУТ попада съответното паркомясто (1, 2 или 3), което налага да водя дълги академични спорове и обяснения с лица с и без юридическо образование, които дори не разбират какво ги питам. Упорито отказват да конкретизират статута на паркомястото - идеална част от подземен гараж с идентификатор еди-кой си ли е, принадлежност ли е, общи части ли е, а може би дори самостоятелен обект?
Исках просто да разбера как от инвестиционния проект става ясно в коя точно хипотеза се намираме.[/quote]

И аз искам да знам.

Двама колеги, се направиха на разсеяни.

Двама геодезисти ми филосовстват и не ми отговарят конкретно.

Пред мен е проекта. Кота -3,10... Две рампи. Начертани гаражи и паркоместа.

КАК ДА НАПИША ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА НЕЩО, КОЕТО НЕ Е ЯСНО КАКВО Е ?

Сградата е в строеж. Има налята една плоча.

[bozyo]

Пред мен е проекта. Кота -3,10... Две рампи. Начертани гаражи и паркоместа.

КАК ДА НАПИША ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА НЕЩО, КОЕТО НЕ Е ЯСНО КАКВО Е ?

Сградата е в строеж. Има налята една плоча.

как да се отговори на подобен въпрос без да се види проекта "пред мен"? в него е описано какво е нещото, по-точно какво ще бъде нещото.

мога да дам неабстрактен и вероятно несъответстващ на вашия случай пример с моя личен гараж. той Е самостоятелен обект, защото подземният гараж има чертеж за разпределение на площите с размери в метри и таблица за площообразуване, сходни с тези на апартаментите в жилищните етажи. в нотариалния акт са посочени площ, граници на паркоместото (съседни паркоместа, проход, стена на гаража към вътрешния двор) и ид.части от правото на строеж в имота. други паркоместа граничат с избеното помещение на същото ниво. избеното помещение е прилежащ обект към апартамента и няма самостоятелен НА, но паркоместото е купувано отделно и е на отделен НА. другите паркоместа имат други собственици, а проходът е обща част.

ако във вашия проект няма граници и няма площообразуване, то вероятно става дума за идеални части в общ гараж. съответно иде реч за ползване на такава вещ съгласно договор между съсобствениците. при желание може дори да си пребоядисате условните линии и вместо 10 автомобила да паркирате 40-50 електрически тротинетки.