Продажба на идеална част от имот от съсобственик

[skarlet13]

Здравейте. Налага ми се да задам този въпрос, понеже моят бивш съпруг е пълен идиот! В момента той е съсобственик на имот заедно с децата ни. Идеята му е да продаде неговата идеална част и ни тормози със заплахата, че ще започне да води брокери за оглед на имота и ако не ги допуснем в жилището, щял да заведе дело и съдът да се разпореди относно влизането на брокери в имота. Моето лично мнение е, че можем да се позовем на чл.33 от Конституцията,че жилището е неприкосновено и никой не може да влиза в него, без съгласие на обитателите му. Все пак съм аматьор в областта на правото, така че моля , ако някой може да ми разясни ситуацията: длъжни ли сме да допуснем брокери в имота и възможно ли е действително той да заведе такова дело и съдът да излезе с решение , съгласно което да ни задължи да допуснем брокери за оглед на жилището.

[berto]

Здравейте, собствеността се измерва в идеални части. Ако съпругът Ви + децата Ви притежават 100% от собствеността над жилището, то за да продава, той първо ТРЯБВА (е длъжен) да предложи на децата Ви да изкупят неговия дял. Много зависи кой живее в жилището, дали децата са непълнолетни и т.н. Дали ако имате развод, Вие живеете там с тях и т.н. и т.н. Все въпроси, които се нуждаят от ясен отговор.

(Тук трябва да вметна, че е законно, ако той вместо да продаде своя дял, го отчужди чрез дарение, което обаче той едва ли ще направи (Вие го познавате по-добре от мен), защото най-вероятно го интересуват парите). Има тълкувателно решение на Върховния касационен съд по този въпрос. Но първо отговорете на въпросите в първия параграф, за да можем да мислим подходящи варианти за това какво може да се направи .

Поздрави и лека вечер!

[skarlet13]

Berto, благодаря за експедитивния отговор. Картинката е доста сложна и затова се опитах максимално кратко да обясня ситуацията. Но, щом се налага, ще поясня. Разведени сме, след развода имотът остава в обикновена съсобственост, аз съм направила дарение на моята част на децата (които са пълнолетни), като съм си запазила правото на ползване. В момента бившият ми съпруг е озлобял максимално, защото за да прави каквото и да е, първо трябва да спре делото за делба, което е завел срещу децата си и което е съвсем в начална фаза. Казал е, че или ще продаде своята идеална част, или ще го направи като замяна . По принцип смятах, че някой трудно ще му се хване на тая въдица, защото имотът е все пак с тежест -запазено право на ползване (а аз не съм на 80 г. примерно, та да очакват да се гътна скоро) . Обаче....знае ли човек, може пък да намери някой, който да се изкуши на безценица да се сдобие с 50 % ! Затова питах дали имаме право да не пускаме брокери на оглед (което действително смятам да направим). Но заплахата с някакво дело ме изненада... Също така се чудя дали , ако някой все пак купи неговата 1/2 ще може спокойно да се разхожда в къщи като у тях си... ?!

[skarlet13]

Само забравих да спомена, че в момента имотът се обитава от мен,едно от децата и бившия ми съпруг....

[berto]

Ами, това наистина е любопитна ситуация, която със сигурност не е за завиждане (имам предвид да живеете с бившия си съпруг). Това по-скоро прилича на конкубинат, но както и да е.

Сега, по същество. Съпругът Ви (т.е. бившият Ви съпруг) трябва да спре делбата. Много е вероятно съдът да я спре ако разбере, че детето, с което живеете там е непълнолетно. Това е първо. Второ, една делба по принцип трае много време 4-5 години, а може и повече. Тоест идеята ми е, че можете да печелите време така. Най-добре отидете при адвокат (който е и кадърен в убеждаването най-вече), защото от това, което казвате, виждам, че ножът е опрял до кокала.

Истината е, че е вярно, че никой не иска да купува апартамент с непознати съсобственици. Това е лошо. Особено ако не е повече от 1/2, т.е. 2/3, 3/4 и т.н., още повече ако е с тежест, както е в случая. Така че и това е спирачка.

За всеки случай отидете на адвокат и питайте така да станат нещата, та да прекрати делото и това е.

От мен да знаете, че тежестите вървят с имота.

Ако децата Ви (и Вие) имате пари, можете да му предложите да изкупите неговата половина от апартамента. Това е възможно, всъщност това е и целта на делбата - да се изкупи от съсобствениците и един от тях да стане собственик. Ако това не стане - вещта се изнася на публична продан.

[guest1]

Здравейте.

... аз съм направила дарение на моята част на децата (които са пълнолетни), като съм си запазила правото на ползване.

Само това изречение е достатъчно, да откаже всеки брокер.
Кой ще купи идеална част от жилище, барабар с ползвател? Освен, ако цената е символична.

И друго - даже да се стигне до сделка, нещата не се променят. Вместо "бившия" - ще има друг съсобственик.

[ivanov_p]

Гледайте да докарате нещата до публична продан, там ще може да го купите сравнително евтино като имате предимството на отстъпеното право на ползване и това, че децата са ви съсобственици, но така или иначе ще ви трябват пари.

[skarlet13]

Здравейте. Благодаря на всички отзовали се на питането ми досега. Ситуацията е много по-сложна , но аз се опитах по максимално най-краткия вариант да ви я представя, щото , в крайна кметка, това е форум , а не читалня за роман- трилогия... Да, делбата е дълъг процес и за момента ме устройва да я бавя, което и правя. Имам адвокат, не е наличен в момента . И независимо от правната сложност,смятам да се представлявам сама, тъй като адв.хонорар за двете фази, всяка от които ще мине най-малко на две инстанции, ще ми излезе солено, особено при новите минимални адв. хонорари от ноември миналата година. Наясно съм какво и как да направя, разбира се ще се консултирам с адвоката си и ще му платя консултация, защото все пак имам неясни въпроси... Както и да е.
Стана ми интересно за какво Тълкувателно решение на ВКС говори Berto в първия си коментар?!
Относно това дали някой би се набутал с покупка на имот с тежести, за който ще води най-вероятно дело 5 години за да го извади на публична продан и после някой ще чака аз да хвърля топа (поради запазеното право на ползване), е, има такава възможност, така или иначе идеалните части се купуват на безценица, което изглежда съблазнителен вариант.
И да, наясно съм, че мога да използвам предимството ни на съсобственици при публичната продан, но до този момент има много време...
По тая делба можем да си пишем всякакви разсъждения. Но сега аз поставих конкретни въпроси, на които никой не ми отговори: мога ли с чиста съвест да не пусна в къщи някакви брокери ? Аз така или иначе няма да ги пусна, но другият ми въпрос беше дали заплахата на бившия, че ще заведе дело за това и съдът ще ме принуди да допускам хора за оглед , е реална и възможна ? Ще съм мн благодарна, ако някой ми отговори на това.
Благодаря предварително. И хубав ден на всички!

[ivanov_p]

Вие имате право да не пускате никой без заповед, но съпруга ви живее в жилището и никой не може да му попречи да води със себе си гости. Може да не ги пускате в помещенията, които са лично ваши.

[hristev]

Колегата говори за долното ТР.

Когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД.

Аз намирам решението Ви да не използвате адвокат за изключително глупаво.

Да, увеличени са хонорарите за делбите. Обаче, използвайте адвокат.

[skarlet13]

Благодаря много, hristev !
За мен беше ясно, че в този форум няма да изглежда добре да кажа, че ще се представлявам сама... Но просто искам да уточня, че съм доста напред с "материала", при положение, че минах през всякакви дела (за трансформация на лични средства по чл.23, за установителни положителни и отрицателни, главни и евентуални искове, за защита по ЗЗДН...), написах не една и две жалби, молби и становища и т.н. Та това дело за делба е с предизвестен край - имотът излиза на публична продан със сигурност... Затова се захващам с това и смятам, че е по силите ми. Поне хонорара мога да си спестя, защото огромната сума, която ще се даде за държавна такса, няма как да ми се размине, хаха... Наясно съм и , че отворковци като мен не се харесват сред адвокатите , но поемам този риск да ме "нахранят" сега всички...
Благодаря и за информацията за тълкувателното решение!
Хубав и успешен ден на всички!

[hristev]

Не става въпрос за отвореност или за затвореност, респективно за отворковци или затворковци.

Не ставайте жертва на Дънинг-Крюгер ефекта.

Не може да цитирате Конституцията - като основание за неприкосновеност на жилището, след което да твърдите, че сте аматьорка, след което да обяснявате, че сте минали през всякакви дела.

Рискът не е да Ви нахранят, докато сте анонимна в някой форум. Рискът е сама да се прецакате.

Бившият ви съпруг, както е озлобял, като симулира договор за наем, и предостави за безплатно ползване своята идеална част на голяма група български граждани от ромска етнокултурна принадлежност, пак ще говорим.

Тогава публична продан и да има - купувачи няма да има. Даже и на Вас няма да Ви се купува.

Това е лек пример за усложнение, което бас хващам - не знаехте, че съществува.

Финтове има много. Наистина много.

Не ставайте жертва на Дънинг-Крюгер ефекта.

[vili_spasova]

Не става въпрос за отвореност или за затвореност, респективно за отворковци или затворковци.

Не ставайте жертва на Дънинг-Крюгер ефекта.

Не може да цитирате Конституцията - като основание за неприкосновеност на жилището, след което да твърдите, че сте аматьорка, след което да обяснявате, че сте минали през всякакви дела.

Рискът не е да Ви нахранят, докато сте анонимна в някой форум. Рискът е сама да се прецакате.

Бившият ви съпруг, както е озлобял, като симулира договор за наем, и предостави за безплатно ползване своята идеална част на голяма група български граждани от ромска етнокултурна принадлежност, пак ще говорим.

Тогава публична продан и да има - купувачи няма да има. Даже и на Вас няма да Ви се купува.

Това е лек пример за усложнение, което бас хващам - не знаехте, че съществува.

Финтове има много. Наистина много.

Не ставайте жертва на Дънинг-Крюгер ефекта.

Тук се включвам да подкрепя колегата. Вярно е, че имотът и парите са си Ваши, но рискувате да понесете негативни последици, които ще се отразят не само на Вас, но и на децата.
Освен дарението на идеална част съсобственикът бивш съпруг може да направи и замяна, за която също не се иска съгласие по чл. 33 от ЗС. Също без Вашето съгласие и това на децата Ви, може да преодстави/или учреди право на ползване върху имота на различни групи от хора от различни етнически групи, което е доста неприятно.
Реално има приятни и разумни възможности, включително заедно да дадете под наем имотът и да си делите наема, да проверите дали случайно бившият няма изискуеми задължения, и разни други нещица, които са от професионалната компетентност на юристите, работещи в сферата на вещното право.
Не знам с какво се занимавате, но ако Ви се наложи да оправяте като професионалист бъркотии, сътворени от аматьори във Вашата сфера, вярвам, че няма да Ви е приятно. На мен като ми се наложи да ходя за зъболекар - отивам точно при такъв и си плащам, като трябва да ми направят накладки - ходя в сервиз. Вярно, вероятно ще мога да си извадя зъб с клещи и да сменя накладки с много зор и благословии, но предпоитам да се доверя на професионалисти.

Та както беше модерно да се казва преди година-две: "Всеки сам си преценя".

[ivanov_p]

Относно адвокатите. Делбеното производство даже не е за всеки адвокат, там трябва да си минал доста дела за да набиеш врат. Има и още нещо, никога не бих се занимавал с мое дело, защото то те натоварва емоционално.
Няма какво да бавите, не е във ваш интерес, колкото по-бързо имотът излезе на продан, толкова по-добре. Това с циганите бял кахър, вие ще пуснете във вашата стая четирима строители с плащане на вечер, пък те да се оправят. Има обаче хора, които купуват половинки точно от съпрузи, пияници, задлъжнели, озлобени, те водят делбата, но за разлика от циганите те и купуват и защото и те са съсобственици ще ви се наложи или да го отстъпите или да го купите на висока цена.

[berto]

Здравейте, отново, skarlet 13,

можете да пробвате да предложите на съпруга си доброволна делба, т.е. да изкупите частта му от апартамента. Дано имате пари, понеже това се прави с пари. Надявам се, че ако решите да го правите, децата Ви ще ви подкрепят, понеже цените на имотите навсякъде са сериозно високи.

ВАЖНО Ако съпругът Ви има адвокат, то задължително си вземете и Вие, защото така рискувате да загубите много. Адвокатите са вещи в материята и знаят какво правят, особено тези с опит точно в тази материя, да не говорим и за годините, които са прекарали там.

Имайте предвид, че трябва в отговора на исковата молба (понеже разбирам, че съпругът Ви е завел дело), да оборите нещата до най-малката запетайка, защото текат срокове и те в гражданския процес са кратки и преклузивни, т.е. не спират и не се прекъсват. Естествено, можете да бавите, като обжалвате, но и това си е работа.

Вярно е, че 1/4 върху данъчната оценка на недвижимия имот е много. Ако е 40 000 данъчната оценка, 1/4 са 10 000 лв. Истината е, че делата не са за бедни хора. За жалост справедливостта е скъпо нещо в България днес. Но пак казвам, ако съпругът Ви има адвокат, то трябва и Вие да се въоръжите подобаващо. Намерете някой приятел, който да Ви направи отстъпка в цената, все някой ще Ви влезе в положението. Може би рискувам, като Ви го казвам, но не бъдете толкова смела.

[guest1]

ВАЖНО Ако съпругът Ви има адвокат, то задължително си вземете и Вие, защото така рискувате да загубите много. Адвокатите са вещи в материята и знаят какво правят, особено тези с опит точно в тази материя, да не говорим и за годините, които са прекарали там.

Бих предложил по-различен аргумент.
Дали са вещи или не, и в коя точно материя - това е индивидуално за всеки представител на гилдията.
Общото е, че адвокатите са леко дистанцирани - от емоционалната страна на нещата!
Питащата - знаеща или не - лесно би се подвела от собствените си разбирани, желания, мисли и прочие.

Пп. Тая екзотика с цигани/роми и строители си я избийте от главите! При съсобственост има идеални части, ама при право на ползване ...
Как се ползва половин неподеляемо жилище? Справка в другата тема - Право на собственост след смърт на надарения.
Там попитах, ще цитирам въпросите тук

Много странна идея, досега не бях попадал на такава. Остава да кажете- кой за кое помещение има "право на ползване"!
Който ползва кухнята - ще ползва и тоалетната, по обясними причини.
Който ползва другите помещения - няма да яде.

[skarlet13]

Последните коментари са според очакванията ми Леко завоалирани като доброжелателни, но пък откровено хапещи... Не ми пречи, приказвайте си... Ако можехте да влезете в моите обувки, нещата щяха да стоят по друг начин , но от висотата на вашия юридически ценз, решихте да ме убеждавате , че взимам "изключително глупаво решение" и съм попаднала под ефекта на Дънинг-Крюгер... Критиката никога не е била градивна при мен, пък и съм малко плиткообидна... Както и да е, приказвайте си, не ми пречи...
Много ми хареса това: "Който ползва кухнята - ще ползва и тоалетната, по обясними причини.
Който ползва другите помещения - няма да яде."
Айде, отивам в сервиз да ми сменят предните накладки и тампоните на задния мост, щото това не мога да си го направя сама... (всякакви асоциации с нещо друго, освен наистина автомобилни накладки и заден мост ще бъдат плод само на вашата фантазия, наистина имам точно тези проблеми по колата).
Бъдете здрави и благодаря за съпричастността!

[bozyo]

след развода имотът остава в обикновена съсобственост, аз съм направила дарение на моята част на децата (които са пълнолетни), като съм си запазила правото на ползване.
... имотът е все пак с тежест -запазено право на ползване (а аз не съм на 80 г. примерно, та да очакват да се гътна скоро) . Обаче....знае ли човек, може пък да намери някой, който да се изкуши на безценица да се сдобие с 50 % ! Затова питах дали имаме право да не пускаме брокери на оглед (което действително смятам да направим). Но заплахата с някакво дело ме изненада... Също така се чудя дали , ако някой все пак купи неговата 1/2 ще може спокойно да се разхожда в къщи като у тях си... ?!

Точно защото считате себе си за вече поназнайваща и мислите да си спестите разходите за адвокат, може да влезете в приключения.

1. Запазеното право за ползване в дадения случай не е за целия имот, а за ползване в режим на съсобственост. То не може и не трябва да пречи на другия съсобственик да ползва имота.
2. Дали ще води дами от висшето общество, брокери, квартални пияници или цигански проститутки е без значение - недопускането им от Ваша страна е ограничаване на правото на ползване на втория съсобственик.
3. Дали някой ще купи на безценица - вярвате или не, има професионални купувачи на безценица. След тяхното навлизане в процеса вероятно ще съжалите, че не сте били по-малко безкомпромисна към съсобственика си (нарочно не го величая бивш съпруг) и не сте търсили взаимоприемливо споразумение. Предните коментатори вече дадоха някои примери, но списъкът далеч не е изчерпателен.
4. Заплахата с дело е напълно реална и, съдейки по оскъдното описание на казуса, с висока вероятност да го загубите. Вярата, че бавенето е във Ваша полза също е измамна - за целта няма нужда да чака произнасяне на съда, а може посред нощ да извика полицията и тя е длъжна да му съдейства. После дело за вреди в добавка към другото дело.
5. Този някой, който ще купи дела на съсобственика, не просто ще може да се разхожда "като у тях си", а ще бъде у тях си. Той ще е съсобственик с пълни права в рамките на ограниченията на съсобствеността. За подробности прочетете отново т.3 и другите коментари.

И едно чисто лично мнение: при така ограничено посочените обстоятелства, женския опит да бъде очернен опонента с емоционални доводи и липсата на другата половина от картината, моите лични симпатии са на страната на "лошия" съсобственик. Явно опитите да му се прави мръсно не са от днес и вероятно има причини да отвръща с неблагоприятно отношение.

[bozyo]

Много е вероятно съдът да я спре ако разбере, че детето, с което живеете там е непълнолетно.

Някой не е прочел допълнителните уточнения

аз съм направила дарение на моята част на децата (които са пълнолетни)

[skarlet13]

bozyo, мислех да не отговарям на този коментар, но успя да ме предизвикаш с репликата , че си на страната на "лошия" съсобственик. На грешната страна си обаче! Затова ще си направя труда да поясня защо лошият съсобственик е наистина лош. В продължение на 28 години този човек не е работил, нито на трудов, нито на какъвто и да е друг договор, нито на "частно",НИ-КЪ-ДЕ! Ако ти трябва доказателство, веднага ти пращам справка от НАП! Не е платил нито храна, нито консумативи (в момента не е плащал консумативни разходи за жилището от м.май 2022!), нито данъци, нито почивки, нито пиене, нито цигари, НИЩО! Аз съм издържала цялото семейство с моите доходи! Не е купил и жилището, в което сега живее и от което има 50%, защото три тъпи п....и от СГС на въззивна инстанция по дело за трансформация на лични средства по чл.23 решиха така, въпреки, че аз доказвам по безспорен начин, че той не е участвал в покупката! Някой тук беше казал, че съм безкомпромисна. Да, в момента съм такава. Но цял живот правих компромиси в името на какво?- не знам, може би в името на семейството и любовта... Този "прекрасен" човек си тръгна от къщи, когато се установи , че съм бременна с второто ни дете, като се опитваше да ме изнудва, че ще се върне, ако направя аборт... Каза, че не иска да знае когато се роди детето. Не дойде на изписването от родилния дом, това обаче за втори път, щото и на изписването на първото дете не дойде.... Тръгвайки си ми отмъкна няколко златни нещица ( тук проблемът не е в паричната , а в сантименталната стойност). Изхвърли кучето ми, просто го качил в колата и го зарязал в някво село (което разбрах след повече от 10 години). Дарението на децата си направих , защото този "прекрасен" човек се опитваше да изгони от вкъщи собствения си син, "защото нямал право да живее в жилището без негово съгласие". От есента до сега съм пуснала 4 жалби в СРП - разби вратата на стаята ми, докато бях в чужбина, отряза кабела на интернета, въпреки, че синът ни работи home office и знае, че той не може да работи без интернет, отмъкна личния ми лаптоп, сменя патрони на врати и нямам достъп до жилището. В момента обжалва заповед за защита по ЗЗДН (която не е кой знае колко строга към него, просто е предупреден да не извършва действия на дом.насилие (значи, само ще поясня, не съм бита, говорим за психически, емоционален и финансов тормоз)... Пет години вече живея в този ад! Аз направих много компромиси, които не е трябвало да правя. Явно сега пък ви изглеждам глупава и наивна патица, за да се докарам до това положение... Е, не ме интересува как ви изглеждам. Просто ще ви дам съвет първо да помислите преди да се обърнете срещу някого и да го захапете яко!
Предлагам да затворим темата. Аз имах въпроси, зададох си ги, от много малка част от коментиралите получих отговор точно по тези въпроси, но пък научих неща, които не знаех, примерно цитираното тълкувателно решение... От повечето получих само критики. Предлагам да спрете . Не търся съчувствие, не се правя на жертва. Ядосахте ме. Човек трябва да знае кога да спре.