Нотариален акт - разлика в площите

[martenson]

Здравейте
Имам следния казус: Стар имот с площ Х е разделен чрез доброволна делба на 4 равни части. Новите парцели са попълнени и нанесени в кадастъра чрез изработена скица-проект от правоспособно по кадастъра лице. Има разлика обаче между площта по първичния документ за собственост на стария имот /нот. акт/ и по Скицата-проект. При замерването на място се е оказало, че площта е малко по-голяма. Скицата-проект, въпреки разликата минава безпроблемно в общината и парцелите са нанесени в кадастралната карта. След това обаче нотариусът отказва да издаде нотариален акт, поради разликата между площта на по стария нот. акт и площта по новонанесените в кадастъра парцели.
Ще съм благодарен ако някой може да даде някакво напътствие как се процедира в такива ситуации.

[sunrise]

Сигурно от скоро има кадастрална карта и нотариуса сефте вижда такова нещо. Спокойно, почти няма акт, където площта да съвпада по скица и по нотариален акт. Нормално, този акт може да е и от турско.
Колко е голяма разликата?

[milletti]

Разлика в площите до 10% е допустима. Ако не-удостоверение за факти и обстоятелства от Техническата служба в съответната община. По-точно, там се описва как имотът Х през годините е "мутирал", вследствие регулации, придаваеми и т.н. и че същият няма неуредени сметки по регулация.
Между старите НА и днешния кадастър винаги има разлика в площите. Едно време са мерели с крачки...сега мерят с цифрова техника.

[sunrise]

Правилно,подържам колегата, ама трябва да се обясни и на нотариусите. Знам, че това за 10 % има решение на ВКС,ако може някой колега та го изпрати.

[martenson]

Благодаря за бързите отговори. Разликата в площта е от 130 кв. м. По стария НА парцела е 1100 кв.м., а по скица-проект - 1230 кв.м.
Наистина би било много интересно да се види това решение на ВКС.

[zzzzz]

Т.е. разликата е над 10%? Ако има решение на ВКС наистина би било полезно да се види как се урежда разликата над 10%, ако наистина има такава граница. Но в противен случай- констативен нотариален акт за разликата на 1100 кв.м. ( или за целия имот) няма ли да свърши работа?

[martenson]

Да, разликата е 11.2 десети % за жалост. Мисля да опитам с удостоверение от Техническата служба за факти и обстоятелства.

[ch3oh]

Погледенете дали това няма да Ви свърши работа:

Р Е Ш Е Н И Е



№ 1171



гр. София, 22.12.2008 год.



В ИМЕТО НА НАРОДА


Върховен касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на дванадесети ноември, две хиляди и осма година, в състав:





Председател: Симеон Чаначев

Членове: Светлана Калинова

Иванка Ангелова


при участието на секретаря Райна Стоименова, и в присъствието на прокурора, като изслуша докладваното от съдията Ангелова гражданско дело № 4521 от 2007 год. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 218а,ал.1,б.”а” ГПК /отм./ във вр. с § 2, ал.3 ПЗР, обн. ДВ бр.59/2007г., в сила от 01.03.2008г.

Образувано е по касационна жалба на Р. И. М. срещу решение на Варненски окръжен съд, постановено на 25.06.2007г. по гр.д. № 1969/06г. Поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради необоснованост, което е измежду касационните основания по смисъла на чл.218б,ал.1, буква ”в”от ГПК /отм./. Моли решението да бъде отменено и се постанови ново, с което да се уважи предявения иск.

Ответниците по касационната жалба Н. А. Г., С. К. Г., Е. Н. Й. нова и Й. Л. Й., чрез адвокат Г, депозират писмено възражение, в което оспорват жалбата.

Касационната жалба е подадена в срока по чл.218в,ал.1 ГПК/отм./, отговаря на изискванията на чл.218в,ал.2 ГПК/отм./ и е процесуално допустима.

Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл.218ж ГПК/отм./, приема следното:

Предявени са искове по чл.108 и чл.109 от ЗС.

С обжалваното решение, постановено на 25.06.2007г. по гр.д. № 1969/06г. Варненският окръжен съд, действайки като въззив- на инстанция, е оставил в сила решението на първоинстанционния съд, с което са отхвърлени предявените от Р. И. М. против Н. А. Г., С. К. Г., Е. Н. Й. и Й. Л. Й. иск по чл.108 от ЗС за предаване владението върху реална част от имот пл. № 1* по плана на м.”Прибой”, находящ се в гр. В., кв. ”Галата”, при описани граници на частта, както и по чл.109 от ЗС за премахване на построената от ответниците ограда, разположена на границата между гореописаната реална част от имот пл. №1666 и имот пл. №1665.

Установено е, че ответниците са собственици на съседния имот пл. №1666, а ищцата заедно с бившия си съпруг с нотариален акт за замяна №153/1996г. е придобила в собственост недвижим имот-лозе с площ от 800 кв.м., съставляващо имот пл. № 1* м. ”Прибой”,гр. Варна. Прието е, че обективираната в нотариалния акт от 1996г. замяна е симулативна, а действителният договор за покупко-продажба е нищожен, поради което сделките не са породили вещно-прехвърлителен ефект по отношение описания в акта недвижим имот. Последвали са няколко прехвърляния на имот с пл. № 1* в които е участвала ищцата, като последно с нотариален акт № 93/2004г. отново го е закупила от Велико Й. Н. Прието е, че в настоящия спор ищцата основава правото си на собственост върху имота с нотариалния акт от 2004г. Тъй като процесната ограда изцяло съвпада със заснетата кадастрална граница по КП от 1998г. и действащи ПНИ от 2003г., както и на границите, в които е закупен имот с пл. №1665 през 2004г. и на границите, в които е било установено владението върху този имот от страна на ищцата през 1996г., не се установява твърдяното навлизане в имота й от страна на ответниците. Констатираното от вещите лица несъответ- ствие с кадастралното заснемване по КП от 1987г. и местоположе- нието на границата към настоящия момент не е достатъчно да обоснове извод за завземане на част от закупения от ищцата имот, тъй като от ангажираните доказателства не се установява преди 1996г. праводателите на ищцата да са осъществявали владение в гра- ници, различни от тези, в които същата е установила владението си. Заключено е, че ищцата не е собственик на претендираната реална част, която изцяло попада в съседния имот с пл. №1666, а не в прите- жавания от нея имот с пл. №1665.

Решение на въззивния съд е правилно.

За да достигне до извода, че процесната реална част попада в съседния имот с пл. № 1* и не принадлежи към имота на ищцата с пл. №1665, съдът е обсъдил в тяхната съвкупност всички събрани по делото доказателства, вкл. показанията на разпитаните свидетели и експертни заключения, като правилно е преценил доказателственото им значение и правните последици от установените по делото факти. Правилна е преценката на решаващия съд, че при разрешаване на основния спорен въпрос за това къде е била границата между двата съседни имота, респективно каква следва да бъде действителната площ на имот пл. №1665 и дали с изградената ограда има навлизане в имота, следва да се изхожда от принципа, че площта на даден имот не е негов индивидуализиращ белег, каквито са неговото местонахождение и граници. Разминава- нето на посочената в титула за собственост площ с действителната такава, респективно площта по плана, не означава непременно, че е налице завземане на имота от съседен такъв. Като е кредитирал заключението на тричленната СТЕ, прието от районния съд, установяващо, че процесната ограда между двата имота изцяло съвпада с кадастралната граница между тях, заснета по действащия план за новообразуваните имоти, одобрен през 2003г. и кадастралния план от 1998г. и че замерената на место площ на имота на ищцата е 731 кв.м., като разликата до 796 кв.м. се обяснява със съществувалото изискване в процедурата по смяната на предназначението посочената площ в нотариалния акт да е съвсем близка до площта на имота, правилен и обоснован е изводът на въззивния съд, че претендираната от ищцата част е част от съседния имот, собственост на ответниците.

Оплакванията в касационната жалба са неоснователни. Неправилно касаторът се позовава на заключението на единичната експертиза, оспорено включително и от нейния процесуален представител, докато заключението на тройната експертиза е прието, неоспорено от страните. След замерване е констатирано, че реалната площ на имота на ищцата е 731 кв.м., което съответства на посоче- ното в скицата при закупуването му през 2004г., от което ищцата черпи собственическите си права.становено е откъде се получава разликата в записването на площта по предходните нотариални актове и реалната площ на имота й. В касационната жалба на практика се оспорва приетото заключение на тройната експертиза, въз основа на което въззивният съд е направил фактическите и правните си изводи, което обаче е недопустимо. Не се установява и твърдяното противоречие в показанията на разпитаните на ответниците свидетели, доколкото същите съответстват на приетото единично заключение на в.л. Вучков, прието във въззивното производство.

В заключение, касаторът не установява отменителните основания по чл.218б,ал.1, б.”в” от ГПК/отм./, поради което оплаква- нията за неправилност на въззивното решение, се явяват неосно вателни.

Водим от горното и на основание чл.218ж, ал.1 от ГПК/отм./, Върховния касационен съд, Първо гражданско отделение,




Р Е Ш И:





ОСТАВЯ В СИЛА решение, постановено на 25.06. 2007г. по гр.д. № 1969/06г. от Варненския окръжен съд.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:



ЧЛЕНОВЕ:

[razli4na]

ЗЗД:
Чл. 210. При продажба на недвижим имот с посочване на пространството и на цената за всяка единица мярка, когато действителното пространство се окаже по-голямо или по-малко от посоченото в договора, цената на имота се увеличава или намалява съответно. Купувачът обаче може да се откаже от договора, ако пространството е с 1/10 по-голямо или по-малко от показаното в договора.

Когато цената е определена общо за целия имот, ако пространството на имота е посочено в договора и то се окаже с повече от 1/10 по-малко от действителното пространство, купувачът има право да иска разваляне на договора или намаление на цената; но ако то се окаже по-голямо с повече от 1/10, продавачът има право да иска увеличение на цената, но в такъв случай купувачът може да се откаже от договора.

Тия правила не се прилагат при публичните продажби.

[Гост.]

И в една от многобройните наредби към ЗКИР е допустимо отклонение в площта, но не мога на прима виста да посоча точно колко процента.
Ако наистина скоро е влязла в сила КК, това е често срещано явление. И се описва в акта за собственост- по документ за собственост с площ от .... , а по скица с площ от...
Довечера, ако ми остане време, ще издиря наредбата.

Написаното е валидно ако за населеното място има влязла в сила КК.

[martenson]

Отново благодаря на всички. Просто работата ще я свърши друг нотариус. Ще напиша как са се развили събитията.

[n_ikito]

Отново благодаря на всички. Просто работата ще я свърши друг нотариус. Ще напиша как са се развили събитията.

и кой от двамата няма да е компетентен........

[Гост.]

Никой не каза дали е налична КК, но все пак на някого може и да потрябва. НАРЕДБА № 3 от 28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.

Не знам за компетентността на колегите, но е факт. А скицата все още никого не е направила собственик.