пренаемане

[Иван Гаврилов]

И така. Имаме договор за наем в който я няма клаузата от вида "наемателят няма право да пренаема без съгласието на наемодателя". Следователно се обръщаме към ЗЗД, и там четем "234. Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя."
Подчертавам "части" от наетата вещ. Оттук следва че законодателят разрешава да се пренаемат части от наетата вещ, ако няма противна уговорка в конкретния договор, но в никакъв случай не разрешава да се пренаеме цялата вещ. Явно винаги за пренаемане на цялата вещ е необходимо съгласие на наемодателя.
Прав ли съм?

[miron]

Абсолютно!

[Иван Гаврилов]

Благодаря на колегата Мирон. Само дето бях запитан от наемателя дали може да сключи договор за наем с 3то лице без да е необходимо съгласието на наемодателя. А сега се оказва май, че ако 2рият договор бъде сключен без съгласието на наемодателя, то той може да иска развалянето му?

[miron]

Договорът между наемателя и пренаемателя си е между тях и поражда права за тях, включително право да го развалят при неизпълнение.
Наемодателят може да развали своя договор с наемателя при неизпълнение (включително, например, неплащане на част от наема - тази, която се дължи от пренаемателя) и това ще доведе до невъзможност на наемателя да изпълнява задължението си спрямо пренаемателя по техния договор, без обаче това да води автоматично до развалянето му.
Не се сещам на какво основание наемателят ще разваля договор между две лица, по който той не е страна, освен ако не става въпрос за хипотези като отменителния иск по чл. 135 и др. под. (там не че става въпрос точно за разваляне, но нейсе...)
Колега, какво всъщност питате? Давайте направо - нали затова е форумът!

[Иван Гаврилов]

ОК :)
Не става въпрос да се разваля 2рия договор, а първият - между наемодателя и първия наемател, поради това, че първият наемател, без съгласието на наемодателя пренаема вещта.
Иначе казусът е следният:
А отдава имот под наем чрез търг на Б. А и Б сключват договор за наем. Б решава да отдаде имота на трето лице - В.
"А" още не е уведомен. Е, ако А реши да развали договора между него и Б дали ще може?

[hariman]

Makar da e sporno spored men dogovora moje da bade razvalen, na osnovanie chl. 87 ot ZZD- poradi neizpalnenie na dogovora tai kato za klauzi neuredeni v dogovora se prilagat ob6tite pravila na ZZD, no tova ne stava avtomati4no a sled kato se dade dostata4en srok. Drug e vaprosa 4e tryabva da se tarsi deistvitelnata volya na stranite pri edno talkuvane na dogovora za naem, a i ima opastnost da popadnete pod hipotezite na chl.87 al. 4 na ZZD

[miron]

Най-добре ми се струва че ще е, на хартия Б да не отдава целия имот под наем на третото лице В, а само част от него. Може да сключат привиден договор за частично предотдаване под наем, с прикрит договор за наемане на целия имот и обратно писмо, издадено от наемателя (Б). Така ще е в тежест на наемодателя - А да доказва привидността на сделката, а и В ще бъде сравнително гарантиран, че ще може да си ползува целия имот.
Доколкото разбирам вероятно става съпрос за имот държавна или общинска собственост - тогава вземете предвид и специалните разпоредби на ЗДС, ЗОС, ППЗДС и ППЗОС. Трябва да се види и конкурсната документация, и текста на договора. Все някъде трябва да пише и изрично, че не се допуска пълно преотдаване под наем на имота и да бъде предвидена санкция за това. Иначе за какво е търгът?!!!

[Иван Гаврилов]

Колегата Мирон добре се сеща ;)
Да за такъв общински търг става въпрос.
И няма нито дума никъде за пренаемане...

[miron]

Значи общината може и да може да развали договора на основание чл. 87 във вр. с чл. 234 ЗЗД.
Но защо и как общината въобще следва да разбира, че договор за преотдаване под наем е сключен???

[777]

Внимание:
чл.76 от Закона за общинската собственост - изрична забрана за пренаемане. Наемател, който наруши забраната за пренаемане подлежи на административно наказание - глоба в размер на от 500 до 2000лв.

[miron]

Знаех си аз, че не може да няма все някъде изрична уредба на въпроса за пренаемане на недвижим имот - частна общинска собственост, отдаден под наем чрез търг. Ето какво казва ЗОС:

Чл. 14. (Изм. ДВ, бр. 96 от 1999 г.) (1) Недвижими имоти или части от тях-частна общинска собственост, се отдават под наем чрез търг или конкурс при условия и по ред, определени с наредбата по чл. 8, ал. 2. Въз основа на резултатите от търга или конкурса се сключва договор за наем с кмета на общината или с упълномощено от него лице.
...
(3) (Изм. ДВ, бр. 96 от 1999 г.) Срокът за наемане на помещение по ал. 1 и 2 не може да бъде по-дълъг от 3 години, освен ако общинският съвет реши друго.
....
(5) (Изм. ДВ, бр. 96 от 1999 г.) В Столичната община и в градовете с районно
деление заповедите по ал. 2 и 4 могат да се издават от кметовете на райони, които сключват и съответните договори за наем.

(6) Имотите по ал. 2 и 4 не могат да се пренаемат, да се преотстъпват за ползване, да се ползват съвместно по договор с трети лица, както и да се използват за стопанска и производствена дейност. Забраната не се отнася за тези части от имотите, които са с пряко стопанско предназначение, както и за помещенията, предоставени на политическите партии за клубна дейност.

Само дето ние пак не знаем за какъв имот, с какво предназначение и в коя община става въпрос. Освен това наред със закона следва да се има предвид и предвидената в чл. 8, ал. 2 ЗОС Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество и конкретните правомощия на кметовете , която се приема от съответния Общински съвет.

За мен хипотезите/възможностите на общината стават две:

Ако договорът за пренаемане е сключен в нарушение на чл. 14, ал. 6 ЗОС - тогава общината може да иска обявяване на нищожност, налагане на глоба и разваляне на своя договор с наемателя; ако няма нарушение на чл. 14, ал. 6 ЗОС, но липсва съгласие за пренаемане - само разваляне на наемния договор.

Разбира се, най-желана би била третата хипотеза - да няма нарушение и да има съгласие на общината, но тази хипотеза не ми изглежда твърде вероятна...

[Иван Гаврилов]

Takaa.
Колегата 777 ме насочи към отговора на проблема, а именно ЗОС. Честно казано домързя ме да чета, но да ми е за урок.
В конкретния случай става въпрос за сключване на договор за наем на търговски обект, намиращ се в общински пазар, тригодишен договор за наем, Столична община, ама и аз незнам коя точно...
Това явно си е частна общинска собственост, поради което ни интересува чл. 14(1) ЗОС: (1) Недвижими имоти или части от тях-частна общинска собственост, се отдават под наем чрез търг или конкурс при условия и по ред, определени с наредбата по чл. 8, ал. 2.....
По агргумент от противното (хмм acontrario ли беше) от чл. 14(6), имотът по чл. 14(1) МОЖЕ да се пренаема без никакви санкции за първоначалния наемател.
Май това е...

[marlex]

tolkova gluposti vuv forum ot i za jurist.....
kvo li se u4udvam i az!

[Иван Гаврилов]

marlex: kakvo imash predvid?
tova ne e forum za genialni_erudirani_izpalneniSasZnaniaIuristi i t.n. ako ne si zabeliazal SLUCHAINO

[miron]

marlex: тонът и стилът на изказването ти са дълбоко неподходящи за който и да било форум, независимо от и за кого е.
Сподели кое точно е глупост и дай своето не-глупаво изказване по темата.
В противен случай презюмирам, че си самият ти си се изказал неподготвен.
"kvo li se u4udvam i az!"

[marlex]

Sujaliavam za tona,kakto go nare4e...prosto njamah vreme za pove4e i izrazih momentnoto si vpe4atlenie...moje bi zgreshih.prostete mi...dobre,dotuk sus sarkazma,prosto naistina mislia,4e nivoto na komentarite e mnogo nisko,njakoi hora se uprajniavat tuk a drugi se opitvat da pokajat kolko znaiat i njamam predvid konkretnata tema za prenaemaneto a po-princip....moje li da si zavurshil pravo i da se obrushtash kum edna virtualna realnost da pitash kak da si registriram ET - naemi si advokat nai-dobre....ami ako az sum klient kak shte mi registirash???...misulta mi e ,4e njakoi hora se opitvat da si izkarvat hliaba ot tazi rabota i obsujdaneto na konkretnio kazusi obezsmislia napulno napunite im za tova...ina4e foruma e prekrasno mjasto za laf,za 4at za kontakti ili diskusii po princip ,ne po rabota ama neise....tolkova,blagodaria vi za vnimanieto:))))))
smeg4ih li malko tona?:)

[miron]

Да, всичко е ОК :-)
На този свят има разни хора с разни проблеми.
Всеки знае цената на труда си и малко хора биха си ритнали сами стола, на който седят, за да раздават безплатни съвети по форума, ако могат да го правят срещу пари.
Така или иначе мисля, че човек не би могъл да си реши житейския казус само с виртуални отговори - накрая пак ще трябва да се обърне към специалист. Затова не мисля, че обсъждането на конкретни казуси ще остави адвокатите без работа - по-скоро ще даде възможност на човека с въпроси да открие този, който има отговори...
А съветите между колеги - и при тях ми се струва човешко някой, който има по-богат опит, да го сподели с друг, който няма. В крайна сметка всички имаме интерес на адвокатите да се гледа с по-голямо уважение в обществото (сред клинетите) - затова по-добре да си признаваме едни пред други какво не знаем, отколкото да го правим за сметка на клиентите.

Лично на мен ми харесва понякога ей тъй на, най-абстрактно и виртуално "да си размърдам вакуумчето". Във форума поне мога да си избера интересна тема, в която да се включа - в "реалния" живот не мога да си позволя да подбирам твърде :-)

[777]

Абсолютно споделям горното.