ипотека и развален титул за собственост

[shonie]

Здравейте, казусът ми е следния:
Договор за покупко-продажба на недвижим имот. Върху същия имот има ипотека, учредена от новия собственик в полза на банка. Има висящо дело за разваляне на покупко-продажбата. Исковата молба е вписана /естествено датата на вписване е след ипотеката/. Въпрос: Как се отразява развалянето на договора за покупко-продажба на ипотеката. Налице ли е правен интерес от атакуване на ипотеката от продавача, който е развалил договора за покупко-продажба.

[sadiata]

Самото обявяване на договора за покупко продажба за нищожен сам по себеси не води до обезсилване на ипотеката. Трябва да се предяви иск за установяване на това че купувача на недвижимия имот, предмет на сделката по договора за покупко продажба, не е придобил собственост и едва след това да се заведе иск за отричане на ипотечно право въз основа на решението, с което се приема за установено ,че договора за покупко продажба е нищожен и решението за установяване липсата на собственост. Ипотечно право не би могло да възникне ако ипотекирания длъжник не е бил собственик на апартамента към датата на учредяване на ипотеката-законна или договорна и в този смисъл е практиката на Върховният касационен съд. Иначе също така е необходимо да направите в рамките на делото за разваляне на договора обезпечително искане , а именно възбрана върху имота до приключване на делото.

[Melly]

Самото обявяване на договора за покупко продажба за нищожен сам по себеси не води до обезсилване на ипотеката. Трябва да се предяви иск за установяване на това че купувача на недвижимия имот, предмет на сделката по договора за покупко продажба, не е придобил собственост и едва след това да се заведе иск за отричане на ипотечно право въз основа на решението, с което се приема за установено ,че договора за покупко продажба е нищожен и решението за установяване липсата на собственост. Ипотечно право не би могло да възникне ако ипотекирания длъжник не е бил собственик на апартамента към датата на учредяване на ипотеката-законна или договорна и в този смисъл е практиката на Върховният касационен съд. Иначе също така е необходимо да направите в рамките на делото за разваляне на договора обезпечително искане , а именно възбрана върху имота до приключване на делото.

Много дълго... и според мен неправилно.
Аз не мисля така. Прочети си чл.88, ал.2 ЗЗД.
защото:

Исковата молба е вписана /естествено датата на вписване е след ипотеката/.

и към датата на вписване на ипотеката собственик е приобретателят по разваления договор.

[neutralen]

Не е ясно защо и на какво основание се иска "разваляне" на продажбата на недв.имот, с оглед на това доколко са приложими разпоредбите на чл.167 ал.3, респ. чл.170 и посочения чл.88, ал.2 от ЗЗД.

[bebitor]

Защо се смесва развалянето на договор с нищожносттта, м?
Това са различни неща, и последиците са различни.
При разваляне на договор, категорично- чл.88 ал.2 от ЗЗД.

[Melly]

Въпрос: Как се отразява развалянето на договора за покупко-продажба на ипотеката. Налице ли е правен интерес от атакуване на ипотеката от продавача, който е развалил договора за покупко-продажба.

Ипотеката продължава да "тежи" върху имота. Това е.
Без значение в чия собственост се намира след датата на учредяването/вписването й.

[kalahan2008]

Ипотеката продължава да "тежи" върху имота. Това е.
Без значение в чия собственост се намира след датата на учредяването/вписването й.

За съжаление обаче съдебната практика е в обратната посока. Ако бъде обявен за недействителен договорът за покупко-продажба, то и ипотеката ще бъде обявена за недействителна.

РЕШЕНИЕ № 419 ОТ 07.04.2006 Г. ПО ГР. Д. № 3099/2004 Г., IV-Б Г.О. НА ВКС

ПРИ СПОР ЗА СОБСТВЕНОСТ, ОТ РАЗРЕШАВАНЕТО НА КОЙТО ЗАВИСИ УВАЖАВАНЕТО ИЛИ ОТХВЪРЛЯНЕТО НА ИСКАНИЯТА ЗА ОТМЯНА НА КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ, НАЛИЦЕ Е ПРАВЕН ИНТЕРЕС ОТ ПРЕДЯВЯВАНЕТО НА УСТАНОВИТЕЛЕН ИСК ЗА ТОЗИ, КОЙТО ПРЕТЕНДИРА, ЧЕ ИПОТЕКАТА Е УЧРЕДЕНА ВЪРХУ НЕГОВ НЕДВИЖИМ ИМОТ, ВЪПРЕКИ ЗАБРАНАТА ДА СЕ УЧРЕДЯВА ВЪРХУ ИМОТ, КОЙТО ПРИ СКЛЮЧВАНЕТО НА ДОГОВОРА НЕ Е ПРИНАДЛЕЖАЛ НА ЛИЦЕТО, КОЕТО Я Е УЧРЕДИЛО.
Чл. 97, ал. 1 ГПК
Чл. 431, ал. 2 ГПК
Чл. 167, ал. 3 ЗЗД

С първоинстанционното решение № 318 от 10.02 2003 г. по гр. д. № 360/2002 г. СРС е приел за установено по отношение на "3. " ЕООД, гр. С. и ТБ "Б. " АД, гр. С., че "Б. " ЕООД, с. Г. С. е собственик на подробно описаните в диспозитива на решението недвижими имоти.
Съдът е отменил нотариален акт № 65 от 26.11.1996 г., т. II, нот. дело № 1050/1996 г. на нотариус при СРС, с който "Б. " ЕООД (по правоприемство "3. " ЕООД) е признато за собственик на описаните имоти. Отменени са били и нотариален акт № 35 от 13.12.1996 г., т. 1, нот. д. № 1111/1996 г. на нотариус при СРС и нот. акт № 87, т. 1, нот. д. № 318/1997 г. за поправка на същия, с който "Б. " ЕООД (по правоприемство "3. " ЕООД) е учредило в полза на ТБ "Б. " АД, гр. С. ипотека върху 4/5 ид. части от описания имот.
Въззивният съд е обезсилил решението като процесуално недопустимо, оставил е без разглеждане предявения установителен иск за собственост и е прекратил производството по делото.
Интерес от предявяване на установителен иск липсва, когато спорното право може да бъде защитено чрез осъдителен или конститутивен иск, тъй като и чрез тези искове ще се разреши със сила на пресъдено нещо гражданскоправният спор, но едновременно с това ще се постигнат и присъщите им защитни цели. Ето защо, спрямо тези права, които могат да бъдат предмет на другите искове, установителният иск е субсидиарна форма за защита и влиза в действие, когато те са недопустими.
В случая предмет на исковия процес по чл. 97, ал. 1 ГПК е оспореното право на собственост на дружеството - ищец (сега касатор) върху свинеугоителния комплекс в с. Б. С., община С., по отношение на който недвижим имот първият ответник "3. " ЕООД (тогава "Б. " ЕООД) се е снабдил по реда на чл. 483, ал. 1 ГПК на 26.11.1996 г. с нотариален акт за собственост. Доколкото титулярът на констативния нотариален акт № 65/1996 г. не упражнява фактическа власт върху процесния имот, доказателствената сила на акта може да бъде оборена чрез опровергаване на придобивното основание, на което се позовава удостоверителното изявление на нотариуса с предявяване на установителен иск за собственост по чл. 97, ал. 1 ГПК от дружеството-ищец (сега касатор), на което се противопоставя доказателствената сила на акта. Правен интерес от предявяване на установителен иск за собственост по чл. 97, ал. 1 ГПК е налице и по отношение на втория ответник - ТБ "Б. " АД, гр. С., като дружеството изрично оспорва иска и в чиято полза с нотариален акт № 35. (поправен с нотариален акт № 87, т. 1, нот. д. № 318 от 18.04.1997 г.) на нотариуса при СРС съд е била учредена договорна ипотека върху 4/5 идеални части от недвижимия имот - предмет на делото, за обезпечаване на предоставен на "Б. " ЕООД банков кредит.
Следва да се приеме, че в случая е налице спор досежно принадлежността на правото на собственост върху процесния имот, от разрешаването на който зависи уважаването, респективно отхвърлянето на исканията по чл. 431, ал. 2 ГПК за отмяна на констативния нотариален акт за собственост № 65/1996 г., както и на издадения въз основа на него нотариален акт № 35/1996 г. за учредяване на договорна ипотека. При положение че искът за установяване правото на собственост на твърдяното с него придобивно основание бъде уважен, съгласно чл. 431, ал. 2 ГПК, на отмяна ще подлежи изцяло констативният нотариален акт, а този за сделката от 13.12.1996 г. - в частта, с която е учредена договорна ипотека върху процесния имот за обезпечаване на предоставения кредит. Силата на присъдено нещо на решение, с което е уважен установителен иск за собственост, установява не само че правото съществува към деня на приключване на устните състезания, но че то е съществувало и в миналото от деня на неговото възникване. Ако решението отрече съществуването на правото, със сила на пресъдено нещо се установява или че то никога не е съществувало, или че е престанало да съществува от деня на настъпване на правопогасяващо, респективно правоунищожаващо основание.
Неправилно въззивният съд е приел, че за ищеца (сега касатор) е липсвал правен интерес от установяването, тъй като е разполагал с конститутивен иск за признаване за недействителна договорната ипотека, учредена върху имот, който не принадлежи на лицето, което я учредява. Съдът не е съобразил, че прогласяване нищожността (абсолютна недействителност) на една правна сделка се постановява въз основа на установителен, а не на конститутивен иск, поради което предявеният иск по чл. 97, ал. 1 ГПК е допустим и подлежи на разглеждане по същество. За ищеца (касатор) е достатъчно да докаже, че е бил собственик към момента на сключване на договора от 13.12.1996 г. - предмет на нотариален акт № 35, нот. д. № 1111/1996 г., за да не може да му бъде противопоставена учредената с него ипотека в полза на кредитора по сделката за банков заем. Ако "Б. " ЕООД не е било собственик на имота към посочения момент, то не би могло да учреди валидно ипотека върху него, при което въпросът за принадлежността на правото на собственост върху имота към имуществото на ипотекарния длъжник е преюдициален за действителността на учредената ипотека. Затова онзи, който претендира, че ипотеката е учредена върху негов недвижим имот, въпреки забраната на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, разполага с възможността да се защити с установителен иск за собственост, респективно с иск за ревандикация, а не с иск за прогласяване на ипотеката за недействителна.

[neutralen]

Както писах и по-горе - не е ясно защо и на какво основание се иска "разваляне" на продажбата на недв.имот.
В случая питащия следва да посочи фактическите и правни основания и петитума на предявения иск, за да се прецени какъв всъщност е иска, за да се изрази мнение по възможните правни последици.

[Melly]

Ипотеката продължава да "тежи" върху имота. Това е.
Без значение в чия собственост се намира след датата на учредяването/вписването й.

За съжаление обаче съдебната практика е в обратната посока. Ако бъде обявен за недействителен договорът за покупко-продажба, то и ипотеката ще бъде обявена за недействителна.

РЕШЕНИЕ № 419 ОТ 07.04.2006 Г. ПО ГР. Д. № 3099/2004 Г., IV-Б Г.О. НА ВКС

ПРИ СПОР ЗА СОБСТВЕНОСТ, ОТ РАЗРЕШАВАНЕТО НА КОЙТО ЗАВИСИ УВАЖАВАНЕТО ИЛИ ОТХВЪРЛЯНЕТО НА ИСКАНИЯТА ЗА ОТМЯНА НА КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ, НАЛИЦЕ Е ПРАВЕН ИНТЕРЕС ОТ ПРЕДЯВЯВАНЕТО НА УСТАНОВИТЕЛЕН ИСК ЗА ТОЗИ, КОЙТО ПРЕТЕНДИРА, ЧЕ ИПОТЕКАТА Е УЧРЕДЕНА ВЪРХУ НЕГОВ НЕДВИЖИМ ИМОТ, ВЪПРЕКИ ЗАБРАНАТА ДА СЕ УЧРЕДЯВА ВЪРХУ ИМОТ, КОЙТО ПРИ СКЛЮЧВАНЕТО НА ДОГОВОРА НЕ Е ПРИНАДЛЕЖАЛ НА ЛИЦЕТО, КОЕТО Я Е УЧРЕДИЛО.
Чл. 97, ал. 1 ГПК
Чл. 431, ал. 2 ГПК
Чл. 167, ал. 3 ЗЗД

С първоинстанционното решение № 318 от 10.02 2003 г. по гр. д. № 360/2002 г. СРС е приел за установено по отношение на "3. " ЕООД, гр. С. и ТБ "Б. " АД, гр. С., че "Б. " ЕООД, с. Г. С. е собственик на подробно описаните в диспозитива на решението недвижими имоти.
Съдът е отменил нотариален акт № 65 от 26.11.1996 г., т. II, нот. дело № 1050/1996 г. на нотариус при СРС, с който "Б. " ЕООД (по правоприемство "3. " ЕООД) е признато за собственик на описаните имоти. Отменени са били и нотариален акт № 35 от 13.12.1996 г., т. 1, нот. д. № 1111/1996 г. на нотариус при СРС и нот. акт № 87, т. 1, нот. д. № 318/1997 г. за поправка на същия, с който "Б. " ЕООД (по правоприемство "3. " ЕООД) е учредило в полза на ТБ "Б. " АД, гр. С. ипотека върху 4/5 ид. части от описания имот.
Въззивният съд е обезсилил решението като процесуално недопустимо, оставил е без разглеждане предявения установителен иск за собственост и е прекратил производството по делото.
Интерес от предявяване на установителен иск липсва, когато спорното право може да бъде защитено чрез осъдителен или конститутивен иск, тъй като и чрез тези искове ще се разреши със сила на пресъдено нещо гражданскоправният спор, но едновременно с това ще се постигнат и присъщите им защитни цели. Ето защо, спрямо тези права, които могат да бъдат предмет на другите искове, установителният иск е субсидиарна форма за защита и влиза в действие, когато те са недопустими.
В случая предмет на исковия процес по чл. 97, ал. 1 ГПК е оспореното право на собственост на дружеството - ищец (сега касатор) върху свинеугоителния комплекс в с. Б. С., община С., по отношение на който недвижим имот първият ответник "3. " ЕООД (тогава "Б. " ЕООД) се е снабдил по реда на чл. 483, ал. 1 ГПК на 26.11.1996 г. с нотариален акт за собственост. Доколкото титулярът на констативния нотариален акт № 65/1996 г. не упражнява фактическа власт върху процесния имот, доказателствената сила на акта може да бъде оборена чрез опровергаване на придобивното основание, на което се позовава удостоверителното изявление на нотариуса с предявяване на установителен иск за собственост по чл. 97, ал. 1 ГПК от дружеството-ищец (сега касатор), на което се противопоставя доказателствената сила на акта. Правен интерес от предявяване на установителен иск за собственост по чл. 97, ал. 1 ГПК е налице и по отношение на втория ответник - ТБ "Б. " АД, гр. С., като дружеството изрично оспорва иска и в чиято полза с нотариален акт № 35. (поправен с нотариален акт № 87, т. 1, нот. д. № 318 от 18.04.1997 г.) на нотариуса при СРС съд е била учредена договорна ипотека върху 4/5 идеални части от недвижимия имот - предмет на делото, за обезпечаване на предоставен на "Б. " ЕООД банков кредит.
Следва да се приеме, че в случая е налице спор досежно принадлежността на правото на собственост върху процесния имот, от разрешаването на който зависи уважаването, респективно отхвърлянето на исканията по чл. 431, ал. 2 ГПК за отмяна на констативния нотариален акт за собственост № 65/1996 г., както и на издадения въз основа на него нотариален акт № 35/1996 г. за учредяване на договорна ипотека. При положение че искът за установяване правото на собственост на твърдяното с него придобивно основание бъде уважен, съгласно чл. 431, ал. 2 ГПК, на отмяна ще подлежи изцяло констативният нотариален акт, а този за сделката от 13.12.1996 г. - в частта, с която е учредена договорна ипотека върху процесния имот за обезпечаване на предоставения кредит. Силата на присъдено нещо на решение, с което е уважен установителен иск за собственост, установява не само че правото съществува към деня на приключване на устните състезания, но че то е съществувало и в миналото от деня на неговото възникване. Ако решението отрече съществуването на правото, със сила на пресъдено нещо се установява или че то никога не е съществувало, или че е престанало да съществува от деня на настъпване на правопогасяващо, респективно правоунищожаващо основание.
Неправилно въззивният съд е приел, че за ищеца (сега касатор) е липсвал правен интерес от установяването, тъй като е разполагал с конститутивен иск за признаване за недействителна договорната ипотека, учредена върху имот, който не принадлежи на лицето, което я учредява. Съдът не е съобразил, че прогласяване нищожността (абсолютна недействителност) на една правна сделка се постановява въз основа на установителен, а не на конститутивен иск, поради което предявеният иск по чл. 97, ал. 1 ГПК е допустим и подлежи на разглеждане по същество. За ищеца (касатор) е достатъчно да докаже, че е бил собственик към момента на сключване на договора от 13.12.1996 г. - предмет на нотариален акт № 35, нот. д. № 1111/1996 г., за да не може да му бъде противопоставена учредената с него ипотека в полза на кредитора по сделката за банков заем. Ако "Б. " ЕООД не е било собственик на имота към посочения момент, то не би могло да учреди валидно ипотека върху него, при което въпросът за принадлежността на правото на собственост върху имота към имуществото на ипотекарния длъжник е преюдициален за действителността на учредената ипотека. Затова онзи, който претендира, че ипотеката е учредена върху негов недвижим имот, въпреки забраната на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, разполага с възможността да се защити с установителен иск за собственост, респективно с иск за ревандикация, а не с иск за прогласяване на ипотеката за недействителна.

Калахан, последиците от обявяване недействителността на един договор въз основа на който е сключен друг т.н. "ипотека"(във всичките й хипотези - унищожаемост или нищожност) са различни от последиците при иск по чл.87, ал.3 ЗЗД.
В първия случай продажбената сделка страда от някакъв порок, а във втория случай "развалянето" е следствие на доказано неизпълнение на поето с този договор задължение, и от там действа защитата на чл.88,ал.2 ЗЗД по отношение на следващия договор за вписване на ипотека обезпечаваща получен кредит от собственика на имота.

[kalahan2008]

Сега разбрах. Мисля, че авторът на темата е имал предвид не "разваляне" на договора за покупко-продажба, а иск за обявяване на неговата недействителност. Защото ако става дума само за "разваляне", действително това не се отразява на ипотеката.

[Melly]

Сега разбрах. Мисля, че авторът на темата е имал предвид не "разваляне" на договора за покупко-продажба, а иск за обявяване на неговата недействителност. Защото ако става дума само за "разваляне", действително това не се отразява на ипотеката.

Едва ли авторът на темата на няколко пъти да е погрешно употребил терминът "разваля", както и словосъчетанието "развален договор за продажба на имот".
Същият е колега , и би трябвало да знае някои нещица от "океана", изпъстрен с правни термини, да не говорим за значението и последиците от недействителност на договор по чл.18 ЗЗД и тези, при разваляне - чл.87, ал.3 ЗЗД на основание неизпълнение на задължение по такъв един договор.

[nevin_alibriam]

Малко да оспамя темата. Обявена е покупко-продажба за нищожна. Преди вписването на исковата молба имотите предмет на покупко-продажбата са ипотекирани. След влизане в сила на решението, отбелязахме последното по партидата на "продавачите" и приобретателя, ипотекарен длъжник. От Службата по вписвания "услужливо" записаха ипотеката и по партидата на продавачите, които нито са продавали, нито са ипотекирали. Какво ще ме посъветвате, за да вдигна ипотеката от имотите? Благодаря Ви!

[ivan_lawyer]

Вписване на ипотека може да стане и по погрешка - важно е има ли собственикът съгласие за ипотеката.

Не говоря за това, че ипотеката следва вещта, а по-скоро за "услужливите" вписвания. На практика служителите не вписват, а има съдия по вписванията.

[bebitor]

Заличаването на ипотеката следва да бъде изрично постановено в съдебно решение, с което е установено, че не съществува ипотечното право. Ако не сте имали първоначално такава претенция заедно с иска за обявяване на нищожност на покупко-продажбата, може да се заведе иск по чл.124 от ГПК.
Ако сте направили такова искане и съдът е установил липсата на ипотечно право, но не е постановил изрично заличаването на ипотеката- определение