имотните измами

[karanedeff]

Все пак, не ми се изяснява с какво конститутивното действие на вписването превъзхожда сегашното.

Регистрацията ще има конститутивно действие. С нея ще се свързва самото действие на актовете за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти, т.е. невписаният акт е негоден да прехвърли или да учреди вещно право върху недвижим имот.

По горе има линк към цялата концепция

[ivan_lawyer]

Но, нали това е въведено отчасти вече. Удостоверение за тежести. Не схващам напълно, какво променя нещата.

Продажбата на един имот преди вписване на друга продажба създава фикция, по поредност.

Така или иначе, без вписване не може да има реална продажба.

[karanedeff]

Но, нали това е въведено отчасти вече. Удостоверение за тежести. Не схващам напълно, какво променя нещата.

Продажбата на един имот преди вписване на друга продажба създава фикция, по поредност.

Така или иначе, без вписване не може да има реална продажба.

За действието на вписването на актове относно недвижими имоти - масово в практиката се твърди и прилага определението дадено в чл. 1 на Правилника за вписванията, но кой да чете проф. Венедиков и Закона за собствеността
В ЗС има предвидено различно действие на вписването за различните актове.
чл. 113 - противопоставимост - какво значи това - четем проф. Венедиков;
чл. 114, ал. 1, б. "а", абзац второи, предл. последно - гласност;
чл. 114, ал. 1, б. "б" абзац втори, предл. първо - противопоставимост;
чл. 114, ал. 1, б."в" - противопоставимост;
чл. 114, ал. 2 - процесуалноправен характер на вписването на ИМ - има вече и ТР на ВКС;
чл. 115, ал. 2 предл. последно - загуба на действие на вписването;
чл. 115 ал. 4 - действие на решението спрямо трети лица по невписана ИМ.

За ипотеките (чл. 166 ЗЗД - ипотеката се учредява чрез вписване...) и възбраните (чл. 400, ал. 2 ГПК - налагането на възбрана става чрез вписване ...) няма да говорим - за тях се знае, че пораждат действие едва след вписването им - това е то конститутивен характер на вписването.
Концепцията предвижда това да се разпростре върху всички актове подлежащи на вписване. Естествено това няма да се отнася съдебните решения.

[ivan_lawyer]

Ясно ми е нещо, но съм ял много бой от такива вписвания и противопоставяния, така и съм слушал от колеги.

Нямам много ясна идея за какво става на въпрос. Според мен не разумно да се загрижваме за сигурността чак толкова, ако спъва оборота.

[nadiabojilova]

Сигурна съм, че разбрахте още от самото начало какво искам да кажа с темата за имотните измами. Единствената възможна и реална превенция в тази насока е ако нотариуса непосредствено преди изповядването на сделката, в присъствието на страните извърши проверка относно правата на явилия се купувач и представения от него документ за собственост, и в писан в един реален имотен регистър, както и извърши самия той вписването в този регистър, веднага след това с цел невъзможност на праводателя да извърши същата разпоредителна сделка при друг нотариус и да навреди на купувача. Защото дори да се стигне до съдебни дела при дадена имотна измама, то е напълно реална възможността увреденият купувач да има в своя полза съдебно решение, но да няма никакво имущество у измамника от което той да се удовлетвори предвид претърпените вреди. По същият начин както в момента нотариусите извършват проверка в съответните регистри за представените от страните пълномощни и документи за самоличност, относно тяхната валидност и актуалност на посочените в тях данни, по същия начин, те следва да извършват и проверка относно актуалния собственик и права на продавача по представените от него документ за собственост. Само по този начин нотариусите ще могат да изпълнят вмененото им от ГПК задължение да проверят дали праводателят е собственик на имота който отчуждава непосредствено преди извършването на сделката и ако той е такъв, то веднага след това да я впишат в имотния регистър и гарантират по този начин правата на купувача и защитят интересите на страните по сделката. Идеята Ви за конститутивност на вписването не е лоша, но тогава да се върнат и държавните нотариуси, които функции не се и съмнявамe сте готови веднага да изпълнявате. Темата не беше насочена към съдиите по вписванията, но предвид институцията на самото вписване като защита интересите на страните нямаше как в подтекста да не бъдете и вие споменати. Както се казва “гузен не гонен бяга”, има едно излишно и безцелно звено във веригата и всички знаем, че рано и или по-късно то ще бъде елиминирано. Един нотариус беше подел кампания за актуализиране и подреждане в ясни и точни правила цялото вписване. Това щеше да доведе до по -голяма бързина, икономия на средства и не на последно място сигурност между страните по сделките. Все пак времето е пред нас и се надяваме в скоро време да се уредят нещата и в тази насока, тъй като защитата на интересите и правата на гражданите са най -важното.

[n_ikito]

.... тъй като защитата на интересите и правата на гражданите са най -важното.

Точно заради това, предложението Ви куца.

[ivan_lawyer]

Ако и законите се пишеха така дълго, не знам, а и не знам кой пише.

Имаме един много добър лаконизъм от старото ЗЗД, ЗС, всякакви такива.

Малко архаично ми се струва да се въвеждат, норми, поднорми, под-под-норми.

Аз съм адвокат, когато трябва съм на сянка, а когато трябва на слънце, или обратно.

Лесно е да защитиш измамен от нотариус и обратното, за сметка на който си го поръчва.

Нека да се запази статуквото, тъй като не се смогва на промените, не се налагат такива.
Евикцията още не е прилагана в пълна степен, не знаем дали има толкова ощетени.

[karanedeff]

Един нотариус беше подел кампания за актуализиране и подреждане в ясни и точни правила цялото вписване. Това щеше да доведе до по -голяма бързина, икономия на средства и не на последно място сигурност между страните по сделките.

Дай го тоя проект да дискутираме по него

[ivan_lawyer]

Добре, сега няма да отварям закони и практики, понеже е понеделник, ден за работа, а не за дискусии.

За какво ще защитаваме правата на купувача, само той ли е важния. Да ходи да си купува тогава без продавачи.

Не трябва да се изхожда само от превратната представа, че всички са измамници. Това си представям в други закони какво ще е отражението.

Има ли сегашната практика пробойни. Какви са тези сложни германски системи не знам.

Нямам желание да копираме всичко, понеже се превръща в сухо вещество, внос.

И трябва да се преработва в практиката.

[temenyjeno]

По същият начин както в момента нотариусите извършват проверка в съответните регистри за представените от страните пълномощни и документи за самоличност, относно тяхната валидност и актуалност на посочените в тях данни, по същия начин, те следва да извършват и проверка относно актуалния собственик и права на продавача по представените от него документ за собственост. Само по този начин нотариусите ще могат да изпълнят вмененото им от ГПК задължение да проверят дали праводателят е собственик на имота който отчуждава непосредствено преди извършването на сделката и ако той е такъв, то веднага след това да я впишат в имотния регистър и гарантират по този начин правата на купувача и защитят интересите на страните по сделката..... Един нотариус беше подел кампания за актуализиране и подреждане в ясни и точни правила цялото вписване. Това щеше да доведе до по -голяма бързина, икономия на средства и не на последно място сигурност между страните по сделките. Все пак времето е пред нас и се надяваме в скоро време да се уредят нещата и в тази насока, тъй като защитата на интересите и правата на гражданите са най -важното.

Вписването на сделки от нотариус е теза, която звучи несериозно и немотивирано!
Към настоящия момент с напредване на технологиите и последователната политика към усвояване и прилагане на европейски практики се оказва, че българските нотариуси боравят с огромен ресурс от информация и база данни на различни ведомства/нищо лошо/. Парадоксалното е, че колкото повече се развиват технологиите и възможностите толкова повече се усложнява, оскъпява и възпрепятства гражданския оборот. Сделките на гражданите не се случват нито по-бързо, нито по-евтино, дори напротив, към тези факти ще добавя и усложнението при допуснати грешки или нарушения на закона, като тяхното отстраняване се извършва единствено и само по съдебен ред/ и слава Богу/. Пример от практиката:1. Продажба на недвижим имот извършена пред нотариус от пълномощник на продавача, като след месец, същият този продавач идва и подава удостоверение за тежести с цел продажба на недвижимия имот, който обаче е продаден само преди месец –интересно …но факт; 2. Поправка на нотариален акт за поправка на нотариален акт за учредяване право на строеж, като в поправката се променят тотално обектите като квадратура, идентификатори и разпределение- поправката е отказана от съдията по вписванията, не е обжалвана; 3. Брачен договор, с който съпрузи разпределят недвижимите имоти между тях и с последващ анекс се иска промяна на собствеността в полза на единият съпруг- анекса отказан и отказът на съдията по вписванията е потвърден от ОС 4. Едностранно прекратяване на действащ договор за аренда- отказан от съдията по вписванията потвърден от ВКС …всички тези пример към днешна дата са актуални и фактически обусловени на хартиен носител. Мога да продължа, но понеже говорим за правомощия и измами задавам следният въпрос: Ще бъдат ли ограничени или снижени като брой имотните измами или последващи неблагоприятни последици за заинтересована страна от изповядването на сделка, когато ЕДИН И СЪЩ ОРГАН-НОТАРИУС- ИЗВЪРШВА ПРОВЕРКА НА СОБСТВЕНОСТТА, ИЗРАБОТВА ПРОЕКТ ЗА НОТАРИАЛЕН АКТ, ИЗПОВЯДВА СДЕЛКАТА И ПОСЛЕ ….ВПИСВА САМ В ИМОТНИЯ РЕГИСТЪР, КОЕТО АВТОМАТИЧНО ОЗНАЧАВА, ЧЕ МОЖЕ ДА НАНАСЯ ПОСЛЕДВАЩИ ВПИСВАНИЯ, ОТБЕЛЯЗВАНИЯ И ЗАЛИЧАВАНИЯ?!!!! Звучи ми доста смело, обидно самонадеяно с привкус за липса на мярка - достатъчност !Това може би е новата форма на апогей в развитието на технологиите!!! Изработваш си, заверяваш си, подписваш си, вписваш си ; дописваш си; поправяш си, като през цялото време никой за нищо не те контролира, не носиш НАКАЗАТЕЛНА отговорност и най-удобното за финал е, че изпращаш недоволните в съда …там да ги мислят и да решават. В този ред на мисли и с оглед бъдещото ползотворно единомислие на юридическата мисъл предлагам: „Всички дейности по проверка на данни и всички дейности по разпореждане с недвижими имоти да бъдат отнети като правомощия от кметските наместници, кметове на общини, общински съвети, областни администрации, министерства и ведомства , като бъдат предоставени за проверка, изработване, заверка на подписи и съдържание, както и вписване в имотния регистър на нотариусите без оглед на териториална компетентност”…Паралелно с този текст предлагам промяна в текстовете на Наказателния кодекс/въобще се съмнявам, че там ще има промяна по посока имуществена или професионална санкция/.
За всички заинтересовани по темата ще отбележа, че не съдиите по вписванията, адвокатите, нотариусите или някой друг орган са виновниците за имотните измами. Пропускът е в законодателството, в стабилитета на преценката по въвеждането или отхвърлянето на един работещ или неработещ модел. Пропускът е в наслоеното от дългия преход усещане за безнаказаност и лекота по допускане на престъпно мислене и поведение.Пропускът е в пропуснатите възможности/ финансови и опитни партньори/, не са направени нужните анализи и продължаването на погрешни практики обслужващи определен кръг от интереси. В ситуация на противоречие на различни лобита би следвало принципното начало да постави основата, като регулаторен механизъм!