Дължими данъци при продажба на наследствени имоти

[duronrulez]

Здравейте,
ще се радвам ако можете да ми помогнете със следния хипотетичен казус:

2ма Братя (над 70+ години ако е от значение), имат обща наследствена собственост - нива.
В последствие и променят статута на - НТП Ниско застрояване (до 10 m) и се разделя на 5 УПИ-та, с цел продажба.

За последните 12 месеца имат сключени сделки за продажба на повече от 2 от тези УПИ-та, което сумарно се равнява на 40000лв на човек.

Въпросите са, при последваща сделка която би ги прехвърлила над 50000лв на човек за последните 12 месеца, те:
- Необходимо ли е да се регистрират по ДДС след (или преди) приключването на тази евентуална сделка сделка?
- Ако трябва да се регистрират, дължат ли ДДС за тази сделка или се дължи от евентуалната следваща нататък?

Също така при тази ситуация дължи ли се данък печалба?
----------------------

Това което аз успях да намеря в ЗЗДФЛ е чл. 13, ал. 1, т. 26 Не се облагат доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и за имущество, реституирано по реда на нормативен акт;

Което мисля, че дава отговор на въпроса за данъка печалба, но не мога да намеря нищо по темата с ДДС-то.

[jhoro]

Което мисля, че дава отговор на въпроса за данъка печалба, но не мога да намеря нищо по темата с ДДС-то.

Здравейте!
Как не можете?

Чл. 45. (1) Освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването и под наем или аренда.
(5) Алинея 1 не се прилага по отношение на:
1. прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови;
Чл. 96. (1) (Изм. - ДВ, бр. 97 от 2017 г., в сила от 01.01.2018 г., доп. - ДВ, бр. 96 от 2019 г., в сила от 01.01.2020 г.) Всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
ЗДДС

Отделно има публикации в медиите и тема тук, но е стара - преди 2019 г.

[nikodim77]

Здравейте duronrulez,
Не обръщайте внимание на написаното от „юзъра” Жоро, който е форумен трол и представя на питащите невярна, объркваща и правно не издържана информация, а във Вашият случай цели и да Ви стресира...! При продажбата на имотите, обект на питането Ви ЗДДС не е приложим (чл. 2 и 3 от същия)
Относима е нормата, която вече сте прочели от ЗДДОФЛ
Сега: Има един тънък момент предвид думите Ви:

В последствие и променят статута на - НТП Ниско застрояване (до 10 m) и се разделя на 5 УПИ-та, с цел продажба

Ако промяната на статута и разделянето на отделни УПИ-та с цел продажба бъде разгледано в контекста на ал 1, т. 1 на чл. 13 от горния закон, тоест се отчете един вид (пиша наизуст – предполагаемо без да влагам правна рамка) като придобиване и е минал период от промяната до продажбата по-малък от предвидения, то вероятно би се дължал данък по ЗДДОФЛ...? Но както написах изложеното е в рамките на разсъждение и лично според мен, разделянето на отделни УПИ-та не следва да се приравнява на придобиване...?
Но пак ще повторя, да не се връзвате на това, че при описания от Вас случай действащ е ЗДДС!

[kalahan2008]

В случая jhoro е прав, а цитираните от него текстове на ЗДДС са коректни.
Дължи се ДДС, стига УПИ да са незастроени. Но пък ми прави впечатление, че говорите за двама братя, т.е. не става ясно дали доходът от 40000 лв. е общ за двамата или е поотделно за всеки от тях. Ако е общо за двамата и имат равни квоти в съсобствеността, би следвало всеки да има доход по 20000 лв., а не 40000 лв.
Така или иначе при повече от две сделки се касае за независима икономическа дейност и сделката е облагаема.
Що се отнася до данък общ доход /не е данък печалба/, същият не се дължи, на основание посочената от Вас норма на чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ, като в случай на придобиване по наследство чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ не се прилага.

[nikodim77]

Здравейте,
Привет и на теб Калахан!
Ще изложа своите съображения по предходният ми пост (предполагаемо – прибързан), които считам, че оправдават изразеното ми мнение. Вярвам, че темата ще се развие, но и ако се окаже, че съм в грешна позиция, то ще поднеса своето извинение към Жоро в частта, в която го обвинявам, че по тази тема е дал грешен и стресиращ за питащия, отговор.
Ще започна с това, че думите на duronrulez: „За последните 12 месеца имат сключени сделки за продажба на повече от 2 от тези УПИ-та, което сумарно се равнява на 40000 лв. на човек” предполагат отговор на твоят въпрос – „не става ясно дали доходът от 40000 лв. е общ за двамата или е поотделно за всеки от тях.”, който отговор считам, че не е 20000, а 40000 на човек или общата сума взета от двамата е 80000 лева.
Но да се върна на основният въпрос, който е, при последваща сделка която би прехвърлила сумата от продажба на въпросните имоти над 50000лв на човек за последните 12 месеца, следва ли регистрация по ЗДДС. (в изложението си ще игнорирам думите на питащия: „...се разделя на 5 УПИ-та, с цел продажба.„) Прости ми Калахан, дързостта, но продължавам да считам, че отговорът ми е правилен или поне частично правилен, и не би следвало да се регистрира по ЗДДС.
Вероятно (мое предположение) твоят отговор е аргументиран от прословутото решение № 7301 от 23. 05. 2012 г. по Адм. Д. № 1394 от 2012 г. на ВАС, което определя повече от три продажби в една данъчна година като системност от такива, чието определяне ВАС обвързва с чл. 1, ал. 1, т. 14 от ТЗ. Именно системността на продажбите явно е определяща за това, дали същите могат да се причислят към дефиницията за търговски сделки. В този смисъл ще вметна своето виждане, че чл. 3, ал. 2 от ЗДДС е в тясна връзка с §13, т. 2 от ДР на ЗЗП. И двата текста говорят изключително за икономическа (търговска/професионална/ ) дейност срещу възнаграждение. Намирам, че изразът - „възнаграждение” се отъждествява с печалба. Доколко получената продажна цена може да се рамкира като възнаграждение, един от отговорите е даден в ЗЗД - чл. 183. „цена, която следва да се заплати”. Като възнаграждение може да се приеме разлика между продажната цена и цената на придобиване на имота, но не и цената, която овъзмездява (замества чрез паричен израз) стойността на имота. И тук ще отчета своето несъгласие с употребата на израза „възнаграждение” в едно друго решение на ВАС, Решение № 5935 от 26. 04. 2013 г. по Адм. Д. № 7552 от 2012 г., който СА е относим към разглеждания казус. Ще се върна пак на системността на продажби; Предполагам, че ВАС имат конкретни мотиви да посочат, че три и повече продажби са системност, но тези мотиви не са представени в съдебните им актове, а не мога да подмина факта, че в ЗДДС няма отразен конкретен стандарт – мерило за това, дали определен брой продажби на лично имущество е системно. Тези три броя продажби са плод на някакво тълкуване от страна на съдебните състави, но на какво се опират...? Затова и смятам, че всеки отделен подобен казус следва да се разглежда индивидуално при прецизно изследване на всички детайли, които могат да дадат търсените отговори. Освен всичко до тук, не може да се подмине и фактът, че в правната литература (статии, публикации, мнения на специалисти) се дава превез на становището на Съдът на Европейският съюз (СЕС), което становище отчита, че не броят на осъществените продажби на имоти определя системността им, колкото конкретните обстоятелства, от значение за извършване на всяка продажба. Според СЕС разпореждането със собствен имот не следва да се приравнява с икономическа дейност. Пишейки за СЕС имам предвид, ноторния факт, че тълкуването на правото, което СЕС е предложил в свой акт, без оглед дали актът е определение, решение, или друг е задължително за всички правни субекти от ЕС. Разбираемо и българските съдилища са длъжни да се съобразяват с такова тълкуване.
По-нататък в развитието на темата е даден отговор с думите „...стига УПИ да са незастроени.”

[kalahan2008]

Здравей, Никодим,
Въпросът може да бъде разгледан на две плоскости-тази на вътрешното /българското/ право и тази на правото на ЕС, като между двете до известна степен липсва хармония.

Ще се върна пак на системността на продажби; Предполагам, че ВАС имат конкретни мотиви да посочат, че три и повече продажби са системност, но тези мотиви не са представени в съдебните им актове, а не мога да подмина факта, че в ЗДДС няма отразен конкретен стандарт – мерило за това, дали определен брой продажби на лично имущество е системно. Тези три броя продажби са плод на някакво тълкуване от страна на съдебните състави, но на какво се опират...?

Опират се на общоприетото в теорията разбиране за търговска дейност по смисъла на чл. 1, ал. 3 ТЗ, във връзка с понятието "по занятие" (чл. 1, ал. 1 ТЗ). Според проф. Герджиков търговска дейност по занятие включва "лицето системно, с цел извличане на печалба да извършва такава дейност в свой частен интерес".
По мои спомени под "системно" се разбира в теорията "три и повече пъти". В някои закони дори има дефиниция за "системност" - например в ЗДвП; този критерий /три и повече пъти/ е общоприет не само в търговското право, но и в трудовото право и наказателното право.
Що се отнася до Правото на ЕС, наистина има известно разминаване, доколкото СЕС не поставя като критерий за системност "три и повече пъти". По-подробно може да се прочете в тази статия:
https://ekspertis.bg/document/view/qanda/152492/0
И все пак мисля, че в конкретния случай са изпълнени условията не само на българското, но и на европейското право. В горепосочената статия е посочено следното:
"Съгласно практиката на СЕС за разграничаване дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на директивата, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, сами по себе си не са определящ критерий както броя и мащабите на осъществените продажби, така и продължителността на периода, през който са извършени посочените действия, или размера на получените като резултат от тях приходи. Всички тези обстоятелства всъщност могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество на заинтересованото лице (Решение по съединени дела С-180/10 и С-181/10 от 2011 г. и Решение по дело Wellcome Trust, C-155/94 от 1996 г.).
В решението по съединени дела С-180/10 и С-181/10 СЕС отбелязва, че това не важи, когато лицето предприема активни действия за продажбата на имоти, като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, § 1, втора алинея от Директивата за ДДС. Такива активни действия могат да се изразяват по-конкретно в осъществяването на благоустройствени дейности в имота, както и в използването на изпитани средства за пускане на пазара.
Под активни действия следва да се разбира извършването на подготвителни действия за продажбата, например на имот, така както един търговец би действал при организиране на дейността си за извършване на продажба на недвижим имот - например рекламиране на имота, извършване на довършителни строителни дейности, изграждане на ВиК инсталация, ел. инсталация. Действията следва да са насочени не само към повишаване цената на имота, но и да излизат извън обхвата на обикновеното управление на имота. Обикновеното управление на имота представляват действия, насочени към съхраняването на вещта и недопускане нейното увреждане. В този смисъл доизграждането на имота, организирано по търговски начин, би могло да бъде определено като действие, което едно лице извършва в рамките на търговската си дейност, тъй като такива инициативи обикновено не се вписват в действията по обикновено управление на лично имущество на собственик."

В случая имотът умишлено е урегулиран и разделен на 5 отделни части с цел продажба. Целенасочено е променено предназначението му "за ниско застрояване (до 10 м)", защото това води до повишаване на цената му.
За мен тези дейности попадат в обхвата на понятието "независима икономическа дейност", доколкото са насочени към извличане на допълнителна облага. Очевидно ако имотът беше продаден като цяло и като земеделски имот, цената му щеше да е по-ниска.

Намирам, че изразът - „възнаграждение” се отъждествява с печалба.

Не съвсем. По принцип при физическите лица "възнаграждение" означава "доход". "Печалба" има само при търговците. Като трябва да се разграничават понятията "приход"/съотв. "доход"/ от "печалба". Печалбата е приходът/доходът минус разхода. Тук изобщо не говорим за разходи, за да говорим за печалба. По ЗКПО се облага чистата печална /приходи-разход/, а по ЗДДФЛ - целият доход, като се признава съответният процент нормативно признати разходи /25% при свободните професии, 10 % при наема, мисля, че 40% при земеделските производители и т.н./.

[duronrulez]

Благодаря на всички за отговорите до момента.

Извинявам се ако някоя част от поста ми не е била ясна, дано обясненията ми са достатъчни:
- "което сумарно се равнява на 40000лв на човек." - по 40000лв доход от предните продажби има всеки от братята.
- "но не мога да намеря нищо по темата с ДДС-то." - което да ми отговори еднозначно на моите въпроси.
- упи-тата са на зелено, не са застроени


До колкото разбирам от до тук написаното:
- не се дължи данък общ доход (който неправилно съм писал като данък печалба)
- дължи се ДДС

[jhoro]

- дължи се ДДС

Тук има една „технологична” подробност:
Ако - последната сделка, с която се достига (или надвишава) въпросния праг от 50К лева е на 10 септември, следва:
- до 18 септември сте длъжни да подадете заявление за регистрация;
- след това има технологично време за обработка - около седмица;
- следва получаване на Удостоверението за регистрация - още седмица.
Чак тогава сте „данъчно задължено лице, регистрирано по ЗДДС”!
Тоест - ДДС ще начислите и внесете за сделка/и СЛЕД регистрацията!